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J-REIT市況月次レポート 2019年2月

1.REIT全体市況

2月末の東証REIT指数(配当なし)は、1,850.03ポイントと前月比-0.04%の小幅下落。米中貿易協議の進展を背景に回復基調となったTOPIXに対し、東証REIT指数は1ヶ月通して1,830~1,860ポイントの高値圏で安定的に推移した。
東証REIT指数が安定推移する背景には、投資口売買シェアの45%を占める外国人投資家が438億円の買越しとなったことが挙げられる。外国人投資家は2018年9月以降6ヶ月連続の買越しとなり旺盛な投資意欲を見せる。長期金利に一段と低下圧力が掛かり、REITの分配金利回りとの利回り差が拡大するなかで、外国人投資家によるREITへの資金流入が続いている。
一方、投資信託が494億円と大幅売越しとなっており、外国人投資家以外の買い手が不在ななか、日米の金融政策の動きに左右される展開が想定されよう。

個別銘柄の投資口価格では、インヴィンシブル投資法人、日本リート投資法人、MCUBS MidCity投資法人がいずれも6%超の上昇率を示した。3銘柄ともに2月に好決算を発表し、相対的に分配金利回りが高いことが支持されたと見られる。
一方、ヘルスケア&メディカル投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が、それぞれ-4.87%、-4.63%の下落率となった。2銘柄ともに増資後の需給悪化が大きく響いた。
13日上場したエスコンジャパンリート投資法人は、初値97,200円とIPO発行価格101,000円を3.8%下回った。これで2018年以降上場した5銘柄いずれも初値が公募割れとなった。

個別銘柄の運用動向では、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(KDR)、野村不動産マスターファンド投資法人(NMF)、大和ハウスリート投資法人(DHR)の3銘柄が増資を発表した。
KDRの増資は、資金調達額は65億円と小規模だが、今後の物件取得余力を確保する。KDRは、2018年2月のジャパン・シニアリビング投資法人との合併前は資産規模1,600億円程度で停滞していたが、合併を機に2期連続して増資を実施。賃貸住宅が高値で取得が難しい環境で、ヘルスケア施設を中心に取得することで、資産規模2,300億円に急成長した。
NMFとDHRの増資は、ともに1年ぶりで資金調達額300億円超の大型増資なった。それぞれスポンサーである野村不動産及び大和ハウス工業が開発した物件を取得し、NMFは資産規模1兆円とJ-REIT全体のうち3番目、DHRは資産規模7,500億円と5番目の規模となった。
合併銘柄は、合併によって資産規模が拡大したことで、大型の増資を吸収することが出来るため、資産規模の成長が加速している。またポートフォリオ分散による収益分散効果や負ののれんの活用等、合併による資金調達と物件取得、更には収益の安定と相乗効果が表れている。

その他特徴的な動きとしては、資産入替えに伴い、保有物件を売却する動きが活発化している。大和証券オフィス投資法人が「Daiwa御成門ビル」、日本ビルファンド投資法人が「NBF芝公園大門通りビル」等オフィスビル2物件、オリックス不動産投資法人が地方の郊外型商業施設3物件、野村不動産マスターファンド投資法人が大阪及び名古屋の住宅5物件をそれぞれ売却した。
築年数の経過による修繕費の増加やエリアにおける将来的な需給環境の変化を背景に、不動産価格が高い時期に売却して、売却益を計上する。売却益は売却した期に一時的に増配するだけでなく、分配金の平準化を目的に内部留保する動きや、保有物件の修繕工事を行い資産価値向上に活用する等、売却益の活用方法も多岐にわたっている。


<市況データ>

 

2019年2月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,850.03

-0.82

東証REIT指数(配当込み)

3,728.00

+18.89

時価総額合計

13兆6,652億円

+972億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.00%

+0.01


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2017年3月~2019年2月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2019年2月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 725,000 2.98% 2.91% 1,023,700 7.49%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 645,000 1.10% 2.97% 893,460 6.54%
8953 日本リテールファンド投資法人 224,400 0.63% 3.95% 587,483 4.30%
8954 オリックス不動産投資法人 182,600 -4.05% 3.71% 503,976 3.69%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 437,000 -1.47% 3.37% 403,351 2.95%
8956 プレミア投資法人 132,700 -0.15% 4.20% 174,765 1.28%
8957 東急リアル・エステート投資法人 165,600 -1.37% 3.38% 161,891 1.18%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 126,400 2.43% 3.41% 111,950 0.82%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 172,600 -0.63% 4.03% 527,308 3.86%
8961 森トラスト総合リート投資法人 170,200 0.89% 4.29% 224,664 1.64%
8963 インヴィンシブル投資法人 50,700 7.07% 6.43% 287,309 2.10%
8964 フロンティア不動産投資法人 460,000 3.37% 4.56% 228,160 1.67%
8966 平和不動産リート投資法人 123,200 -0.24% 3.90% 125,029 0.91%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 223,200 -2.96% 4.14% 202,012 1.48%
8968 福岡リート投資法人 169,300 -0.41% 4.22% 134,763 0.99%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 743,000 -0.54% 3.57% 318,383 2.33%
8975 いちごオフィスリート投資法人 103,000 1.68% 4.16% 157,826 1.15%
8976 大和証券オフィス投資法人 743,000 2.06% 3.32% 365,465 2.67%
8977 阪急阪神リート投資法人 144,700 1.54% 4.33% 100,595 0.74%
8979 スターツプロシード投資法人 170,500 -1.50% 5.14% 43,780 0.32%
8984 大和ハウスリート投資法人 248,400 -3.04% 4.21% 478,667 3.50%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 85,900 2.87% 4.29% 383,316 2.81%
8986 日本賃貸住宅投資法人 87,900 2.69% 4.44% 144,161 1.05%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 153,900 -1.09% 3.66% 200,947 1.47%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 554,000 -4.32% 3.38% 268,425 1.96%
3227 MCUBS MidCity投資法人 98,000 6.64% 4.66% 161,026 1.18%
3234 森ヒルズリート投資法人 142,100 -1.66% 3.94% 266,432 1.95%
3249 産業ファンド投資法人 118,500 1.89% 4.52% 201,310 1.47%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 310,000 -3.73% 3.45% 418,500 3.06%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 181,400 0.72% 4.32% 164,282 1.20%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 464,500 -1.48% 4.26% 358,234 2.62%
3281 GLP投資法人 116,300 0.52% 4.46% 445,827 3.26%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 287,800 -0.31% 3.49% 184,432 1.35%
3283 日本プロロジスリート投資法人 236,800 -0.29% 3.73% 517,633 3.79%
3287 星野リゾート・リート投資法人 532,000 -0.75% 4.86% 118,031 0.86%
3290 Oneリート投資法人 273,900 -0.98% 4.95% 65,711 0.48%
3292 イオンリート投資法人 128,700 1.02% 4.64% 228,745 1.67%
3295 ヒューリックリート投資法人 176,900 -1.12% 3.84% 221,302 1.62%
3296 日本リート投資法人 412,500 7.00% 4.40% 185,596 1.36%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 16,070 -2.01% 4.72% 138,899 1.02%
3308 日本ヘルスケア投資法人 170,500 -0.41% 4.96% 12,725 0.09%
3451 トーセイ・リート投資法人 112,800 -0.70% 6.45% 31,924 0.23%
3309 積水ハウス・リート投資法人 76,700 0.66% 4.06% 288,552 2.11%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 255,800 -1.27% 5.01% 129,870 0.95%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 111,400 -4.87% 6.10% 34,020 0.25%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 95,700 3.24% 7.26% 48,242 0.35%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 152,600 -2.12% 4.11% 659,507 4.83%
3463 いちごホテルリート投資法人 133,500 -1.33% 4.86% 34,039 0.25%
3466 ラサールロジポート投資法人 105,700 -2.76% 4.87% 116,270 0.85%
3468 スターアジア不動産投資法人 105,300 -0.75% 6.46% 56,949 0.42%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 107,300 0.00% 6.39% 14,200 0.10%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 329,500 -4.63% 3.88% 123,060 0.90%
3472 大江戸温泉リート投資法人 83,100 0.61% 5.73% 19,557 0.14%
3473 さくら総合リート投資法人 84,900 0.24% 5.96% 28,272 0.21%
3476 投資法人みらい 189,900 -0.58% 6.00% 75,088 0.55%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 135,900 1.34% 4.40% 67,950 0.50%
3481 三菱地所物流リート投資法人 246,400 -1.48% 4.42% 60,569 0.44%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 106,400 2.01% 5.53% 24,594 0.18%
3488 ザイマックス・リート投資法人 114,400 -1.46% 5.60% 25,557 0.19%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 90,000 -3.43% 7.00% 31,095 0.23%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 90,500 3.43% 4.80% 32,321 0.24%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 99,400 - 6.32% 23,558 0.17%

 

予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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5 汐留ビルディング 716億円
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1 森トラストホテル +1.03%
2 サンケイリアル +1.02%
3 日本ロジスティクス +0.93%
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[modified] => 2018-09-18 15:29:41