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J-REIT市況月次レポート 2019年5月

1.REIT全体市況

5月末の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+1.47%の上昇と、米中貿易摩擦に対する警戒感から下落した株式相場と対照的な推移となった。世界的に長期金利に低下圧力が掛かり、国内長期金利もマイナス圏で一段と下落。これを受けて、東証REIT指数は10日から7営業日連続上昇し、20日終値は1,951.62ポイントと、直近の高値である3月27日の1,932.83ポイントを更に上回り、2016年4月以来3年1ヶ月ぶり高値を付けた。月末に掛けて株式相場の続落を背景に下落に転じたが、31日終値は1,916.92ポイントと前月を上回って終了した。
米中貿易摩擦が深刻化するなか、世界的にリスク回避の動きが強まり、米国の利下げ期待や日銀の追加緩和期待を背景に、国内外のREITに資金が流入しやすい環境にある。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、外国人投資家が2ヶ月ぶりに買越しに転じ、金融機関と併せて東証REIT指数の上昇を牽引した。

銘柄別に見ると、全63銘柄うち48銘柄が上昇。サムティ・レジデンシャル投資法人(SRI)、三菱地所物流リート投資法人(MEL)、スターアジア不動産投資法人(SAI)、さくら総合リート投資法人(SSR)が前月比+5%超と高い上昇率を示した。SRI及びMELは同一用途の中で相対的に分配金利回りが高く投資口価格の割安感が強い点、SAI及びSSRは両社の合併提案が浮上した点が上昇要因となった。

個別銘柄の動きでは、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人、産業ファンド投資法人、ラサールロジポート投資法人、積水ハウス・リート投資法人(SHR)と、4件の公募増資が発表された。3月は0件、4月は1件と増資が少なかったが、好調な投資口市況を背景に5月は再び活発化した。
なかでもSHRは調達額390億円(予定)と、大規模な増資となった。SHRは2018年5月に同一スポンサー傘下のレジデンスREIT「積水ハウス・レジデンシャル投資法人」と合併し、その後初めての増資となる。スポンサーの積水ハウスが開発した物件を取得し、資産規模は5,275億円、REITの中で10番目の規模に急成長した。規模拡大に伴いポートフォリオが強固となったことから、一部の物件を賃料固定からパススルーに変更し、収益のアップサイドも追求する方向。

一方、物件売却の動きも相次いだ。日本リテールファンド投資法人が「イトーヨーカドー錦町店」をスポンサーグループの三菱商事都市開発に売却する。テナントの中途解約が可能であったため、売却によってテナント退去リスクが後退するとともに、売却益44億円を3期に分割して計上する。
ラサールロジポート投資法人は増資に併せて物件を入替え「ロジポート平塚新町」を売却する。売却益6.8億円を2期に分割して計上する。
インヴィンシブル投資法人は「スペーシア恵比寿」「ロイヤルパークスタワー南千住」とレジデンスを相次いで売却。鑑定価格を大幅に上回る価格で売却し、売却益計111億円を計上する。
不動産が高値で取引されるなか、売却益の確保を優先とした売却事例も見られる。売却益によって分配金や内部留保を積上げ、将来の収益安定性に繋げるとともに、売却代金を新たな物件取得に活用し、ポートフォリオの新陳代謝を高めていく。インカムゲイン(賃貸収入)の長期運用を前提としたREITであるが、市場環境によってはキャピタルゲイン(売却益)も追求した結果、運用期間が1年~2年の短期間で売却するケースも見られる。

10日、スターアジア不動産投資法人(SAI)のスポンサーであるスターアジアグループが、さくら総合リート投資法人(SSR)に対し合併を目的とした提案を発表した。事前にSSRが同意していない点や、発表後にSSRの資産運用会社が提案に反対意見を表明したことから、REIT史上初の敵対的買収に発展する可能性がある。当面の動きとしては、スターアジアグループがSSRの投資主総会招集許可の申し立てを行ったのに対し、関東財務局がどのような判断を下すのか、一方、SSRがどのような買収対策を講じるのかが注目される。

 

<市況データ>

 

2019年5月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,916.92

+27.79

東証REIT指数(配当込み)

3,889.57

+66.81

時価総額合計

14兆2,935億円

+2,206億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.91%

-0.05


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2017年6月~2019年5月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ
 

2019年5月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 742,000 3.49% 2.84% 1,047,704 7.33%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 645,000 4.54% 3.07% 893,461 6.25%
8953 日本リテールファンド投資法人 218,600 2.63% 4.09% 572,299 4.00%
8954 オリックス不動産投資法人 194,600 -0.46% 3.66% 537,096 3.76%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 464,000 4.27% 3.17% 428,272 3.00%
8956 プレミア投資法人 138,500 0.44% 3.81% 182,404 1.28%
8957 東急リアル・エステート投資法人 177,100 1.20% 3.29% 173,133 1.21%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 130,800 1.79% 3.56% 125,814 0.88%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 179,000 0.67% 3.88% 546,861 3.83%
8961 森トラスト総合リート投資法人 172,500 2.74% 4.25% 227,700 1.59%
8963 インヴィンシブル投資法人 57,800 2.66% 5.76% 327,543 2.29%
8964 フロンティア不動産投資法人 458,500 -0.97% 4.58% 227,416 1.59%
8966 平和不動産リート投資法人 123,500 -1.83% 3.89% 125,334 0.88%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 241,800 1.55% 3.90% 218,847 1.53%
8968 福岡リート投資法人 175,000 1.04% 4.22% 139,300 0.97%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 747,000 0.27% 3.45% 320,097 2.24%
8975 いちごオフィスリート投資法人 101,400 -1.17% 4.08% 155,374 1.09%
8976 大和証券オフィス投資法人 751,000 0.00% 3.29% 369,400 2.58%
8977 阪急阪神リート投資法人 147,800 -0.34% 4.24% 102,751 0.72%
8979 スターツプロシード投資法人 179,100 3.29% 4.87% 45,451 0.32%
8984 大和ハウスリート投資法人 256,600 0.43% 4.11% 532,445 3.73%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 88,100 -2.87% 4.18% 393,133 2.75%
8986 日本賃貸住宅投資法人 86,300 0.47% 4.64% 141,537 0.99%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 161,200 1.13% 3.49% 210,479 1.47%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 573,000 0.70% 3.39% 277,631 1.94%
3227 MCUBS MidCity投資法人 104,300 2.25% 4.38% 171,378 1.20%
3234 森ヒルズリート投資法人 149,500 0.81% 3.80% 280,307 1.96%
3249 産業ファンド投資法人 130,100 2.76% 4.63% 232,816 1.63%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 314,000 1.13% 3.42% 423,900 2.97%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 185,300 3.00% 4.23% 168,152 1.18%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 469,500 0.97% 4.21% 362,090 2.53%
3281 GLP投資法人 120,800 0.83% 4.39% 463,077 3.24%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 297,500 1.09% 3.41% 190,648 1.33%
3283 日本プロロジスリート投資法人 236,100 -1.21% 3.74% 516,103 3.61%
3287 星野リゾート・リート投資法人 554,000 2.59% 4.66% 122,912 0.86%
3290 Oneリート投資法人 282,100 2.25% 4.89% 67,678 0.47%
3292 イオンリート投資法人 136,000 1.04% 4.41% 241,719 1.69%
3295 ヒューリックリート投資法人 179,800 -1.48% 3.79% 224,930 1.57%
3296 日本リート投資法人 424,500 2.17% 4.27% 190,995 1.34%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 17,550 3.48% 4.30% 155,968 1.09%
3308 日本ヘルスケア投資法人 175,100 1.63% 4.83% 13,068 0.09%
3451 トーセイ・リート投資法人 118,200 2.60% 5.80% 33,452 0.23%
3309 積水ハウス・リート投資法人 81,100 1.00% 3.95% 305,106 2.13%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 267,600 -0.74% 4.80% 135,861 0.95%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 118,300 3.95% 5.80% 36,791 0.26%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 107,300 5.82% 5.96% 54,090 0.38%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 168,400 3.25% 3.81% 765,765 5.36%
3463 いちごホテルリート投資法人 126,900 -1.70% 4.98% 32,356 0.23%
3466 ラサールロジポート投資法人 122,500 2.68% 5.16% 134,750 0.94%
3468 スターアジア不動産投資法人 114,100 5.16% 5.50% 61,708 0.43%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 117,300 2.09% 5.84% 15,523 0.11%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 344,500 -2.55% 3.75% 130,566 0.91%
3472 大江戸温泉リート投資法人 85,600 -1.72% 5.56% 20,146 0.14%
3473 さくら総合リート投資法人 92,200 5.13% 5.49% 30,703 0.21%
3476 投資法人みらい 49,500 1.12% 5.76% 78,291 0.55%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 140,100 2.26% 4.51% 70,050 0.49%
3481 三菱地所物流リート投資法人 270,700 5.49% 4.06% 66,542 0.47%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 118,500 4.59% 4.96% 27,391 0.19%
3488 ザイマックス・リート投資法人 124,700 4.97% 4.69% 27,858 0.19%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 95,700 2.13% 6.34% 33,064 0.23%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 100,200 -0.50% 4.60% 35,786 0.25%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 104,500 2.35% 6.01% 24,767 0.17%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 107,600 -3.50% 3.33% 25,781 0.18%


予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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1 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
2 東京汐留ビルディング 1,100億円
3 汐留ビルディング 1,069億円
4 北の丸スクエア 816億円
5 ガーデンシティ品川御殿山 720億円
株価値上り率ランキング
1 三菱地所物流 +7.29%
2 日本プロロジス +3.39%
3 ケネディクス +2.70%
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