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J-REIT市況月次レポート 2016年10月

1.REIT全体市況

10月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比-2.17%の下落となり、円安進行に伴い前月比+5.31%上昇したTOPIXとは対照的な推移となった。
前月末に下落した長期金利が月初より反発すると、東証REIT指数は大幅下落し、終値ベースで3ヶ月ぶりに1,800ポイントを割り込んで始まった。また中旬には、東証REIT指数の算出方法を、従来の時価総額加重型から浮動株時価総額加重型へ移行するとの発表を受け、スポンサー保有比率の高い銘柄が下落したことも重なった。月末に米国の利上げ観測を受け長期金利が一ヶ月ぶり高水準となると、31日の東証REIT指数は一時1,755.34ポイントと、約4ヶ月ぶり安値を付けた。
中期的には、6月のブレグジットによる乱高下を除くと、5月以降6ヶ月間下落基調が続いている。足元の推移は長期金利の動きに左右される展開となっており、金利上昇懸念が払拭できない限り着地点が見通しにくい。
10月の日銀の買入れ額は計72億円。10ヶ月で年間の買入れ額は732億円となり、900億円の買入れ枠に対し81.3%を消化済みとなった。

個別銘柄の投資口価格を見ると、ホテル系銘柄が一段と弱く、インヴィンシブル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、いちごホテルリート投資法人、大江戸温泉リート投資法人がいずれも10%程度の下落率となった。
一方、市況が軟調ななかで、阪急リート投資法人、MCUBS MidCity投資法人、産業ファンド投資法人が好調に推移。なかでも比較的固定賃料の割合が高い阪急リート投資法人は、収益の安定性が強みとなり、前月比9%の上昇率で年初来高値を更新した。

個別銘柄の運用動向では、積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人(SHSI)とトーセイ・リート投資法人(TRI)が公募増資を発表。SHSIは増資によって有利子負債比率が僅かながら低下するが、TRIは調達額22億円に対し、資産取得額は53億円と、有利子負債比率が前期末の44.1%から46.5%へ逆に上昇する見込み。更に投資口価格の低迷に伴い、1口当たり出資額が僅かながら減少するディスカウント増資となる点からも、既存の投資主には厳しい内容となった。運用歴の短い銘柄は、当初資産規模が小さい場合が多いため、上場後の外部成長を急ぐ傾向にあるが、投資口市況が軟調な中では身動きが取りづらく、悪循環になる恐れがある。

19日、東証が、東証REIT指数の算出方法を、2017年より時価総額加重型から浮動株時価総額加重型へ段階的に移行することを発表した。投資主上位10社、投資法人及び資産運用会社の役員、自己保有を固定株とみなすことから、スポンサーや金融機関等の保有割合の高い銘柄は指数構成比率が低下する。個別銘柄の投資口価格への影響も大きい点から見て、今後投資主の構成に変化が出る可能性も指摘できる。

 

<市況データ>

 

2016年10月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,785.97

-39.56

東証REIT指数(配当込み)

3,269.40

-66.94

時価総額合計

11兆5,402億円

-2,272億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.63%

+0.09

 


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2014年11月~2016年10月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2016年10月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 623,000 -2.81% 2.78% 879,676 7.62%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 607,000 0.33% 2.75% 794,751 6.89%
8953 日本リテールファンド投資法人 237,900 -4.88% 3.57% 607,168 5.26%
8954 オリックス不動産投資法人 179,700 1.07% 3.32% 453,675 3.93%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 452,500 -0.98% 3.09% 395,033 3.42%
8956 プレミア投資法人 135,100 0.75% 3.63% 177,926 1.54%
8957 東急リアル・エステート投資法人 138,400 1.84% 3.80% 135,300 1.17%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 396,000 2.46% 3.70% 76,745 0.67%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 176,900 -4.12% 3.46% 522,390 4.53%
8961 森トラスト総合リート投資法人 168,900 -4.85% 4.23% 222,948 1.93%
8963 インヴィンシブル投資法人 51,000 -9.57% 6.26% 187,467 1.62%
8964 フロンティア不動産投資法人 494,000 -2.18% 3.85% 245,024 2.12%
8966 平和不動産リート投資法人 79,300 -4.80% 4.67% 80,477 0.70%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 228,100 -0.39% 3.57% 200,728 1.74%
8968 福岡リート投資法人 181,800 -4.16% 3.63% 135,805 1.18%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 590,000 -5.30% 3.70% 238,882 2.07%
8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 121,400 5.02% 3.58% 133,704 1.16%
8975 いちごオフィスリート投資法人 70,700 -4.85% 5.37% 108,333 0.94%
8976 大和証券オフィス投資法人 592,000 -4.67% 3.57% 294,738 2.55%
8977 阪急リート投資法人 149,600 8.96% 3.50% 89,386 0.77%
8979 スターツプロシード投資法人 158,100 -5.27% 5.21% 27,474 0.24%
8984 大和ハウスリート投資法人 283,500 -4.77% 3.32% 430,716 3.73%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 70,900 -11.71% 4.73% 266,719 2.31%
8986 日本賃貸住宅投資法人 81,100 -4.48% 4.19% 133,009 1.15%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 146,500 0.41% 3.54% 191,285 1.66%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 475,500 0.32% 3.47% 230,390 2.00%
3227 MCUBS MidCity投資法人 341,000 8.77% 4.25% 90,715 0.79%
3234 森ヒルズリート投資法人 147,800 -2.51% 3.52% 258,745 2.24%
3249 産業ファンド投資法人 553,000 7.59% 3.47% 194,968 1.69%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 293,400 2.41% 3.35% 396,090 3.43%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 297,600 3.30% 4.31% 103,889 0.90%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 510,000 -5.03% 3.46% 305,824 2.65%
3281 GLP投資法人 131,500 -2.30% 3.74% 375,180 3.25%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 235,900 -5.30% 3.82% 121,136 1.05%
3283 日本プロロジスリート投資法人 237,300 -7.30% 3.49% 437,095 3.79%
3287 星野リゾート・リート投資法人 615,000 -3.30% 3.68% 100,561 0.87%
3290 SIA不動産投資法人 371,500 -2.49% 5.95% 35,162 0.30%
3292 イオンリート投資法人 127,300 -3.41% 4.47% 166,695 1.44%
3295 ヒューリックリート投資法人 183,800 1.77% 3.47% 192,071 1.66%
3296 日本リート投資法人 264,400 1.85% 5.61% 103,581 0.90%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 84,800 -4.61% 6.13% 69,158 0.60%
3308 日本ヘルスケア投資法人 177,800 -0.11% 4.57% 13,270 0.11%
3451 トーセイ・リート投資法人 104,500 -6.61% 6.27% 16,825 0.15%
3309 積水ハウス・リート投資法人 141,700 -8.82% 3.65% 126,680 1.10%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 253,000 5.33% 4.66% 106,880 0.93%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 108,900 0.65% 4.29% 13,122 0.11%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 81,800 -0.24% 6.39% 23,149 0.20%
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 143,900 -1.57% 4.86% 12,196 0.11%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 170,000 0.59% 3.42% 711,132 6.16%
3463 いちごホテルリート投資法人 119,500 -12.52% 4.82% 30,781 0.27%
3466 ラサールロジポート投資法人 111,300 3.53% 4.27% 122,430 1.06%
3468 スターアジア不動産投資法人 88,200 0.92% 6.54% 30,403 0.26%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 79,000 -5.39% 4.86% 7,186 0.06%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 334,000 0.30% 3.00% 74,816 0.65%
3472 大江戸温泉リート投資法人 78,500 -13.26% 4.10% 13,832 0.12%
3473 さくら総合リート投資法人 80,700 0.88% 3.94% 26,873 0.23%

予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※GLP投資法人(3281)、日本プロロジスリート投資法人(3283)、日本ヘルスケア投資法人(3308)、サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)、ケネディクス商業リート投資法人(3453)、野村不動産マスターファンド投資法人(3462)、ラサールロジポート投資法人(3466)、マリモ地方創生リート投資法人(3470)、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)は、利益超過分配金を分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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