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J-REIT市況月次レポート 2018年7月

1.REIT全体市況

7月末の東証REIT指数(配当なし)は1,768.31ポイントと、前月比+0.21%の上昇。
月前半は米中貿易摩擦の影響を受け下落した株式相場と対照的に、東証REIT指数は1,760~1,780ポイントのレンジで安定的な推移となった。米中の貿易摩擦を背景に不安定な株式相場から、ファンダメンタルが好調なREITに資金が集中し、20日終値は1,782.36ポイントと直近の高値である6月26日1,788.87ポイントに再び近付いた。
その後日銀が金融緩和政策を修正との観測が強まり長期金利が5ヶ月ぶり水準に急上昇すると、23日の東証REIT指数は前日比-20ポイントの大幅下落となった。30日は1ヶ月半ぶりに1,750ポイントを下回る場面もあったが、31日に日銀が長期金利の変動幅拡大を容認した上で長短金利水準を維持すると発表すると、マーケットは金融緩和を継続するとの見方が強まり長期金利が低下し、東証REIT指数は上昇基調となった。
月間ベースで見ると僅かな上昇率であるが4ヶ月連続の上昇。東証の投資部門別売買動向によれば、他の投資主体が売り姿勢を継続するなか、外国人投資家は7月に282億円の買越しとなった。前月の635億円より買越額が縮小するも2ヶ月連続の買越しと積極的な姿勢を示す。但し、金融政策の不透明感から長期金利の上昇リスクが高まっているため、今後買越しが持続するか懸念が残る。

個別銘柄の推移では、日本リート投資法人が前月比+7.78%、大和証券オフィス投資法人が+7.08%の上昇となり、中規模オフィスビルを投資対象とする銘柄の上昇が目立った。好調なオフィス市況を背景に、大型オフィスビル系銘柄に対し割安感のある中規模オフィスビル系銘柄が注目されている。
一方、イオンリート投資法人が前月比-6.42%、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が-4.73%、日本ロジスティクスファンド投資法人が-4.30%と、分配金権利落ちの影響から7月期決算の銘柄が下落した。特にイオンリートは前月に上昇した反動から大幅下落となった。

27日に上場したタカラレーベン不動産投資法人は、初値が92,000円と、IPO発行価格96,000円に対し4.2%下回った。これで2018年のIPO3件ともに公募割れに陥る事態となり、REIT全体の投資口市況と対照的に上場銘柄は低調となっている。

個別銘柄の運用動向では、森ヒルズリート投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人、インヴィンシブル投資法人の3銘柄が公募増資を発表。不動産取得環境が厳しいなか、スポンサーの保有物件やブリッジファンドを活用して外部成長を継続する。
なかでも、インヴィンシブル投資法人(INV)は調達額420億円規模の大型増資となった。INVは2011年にスポンサーが外資系投資会社フォートレス・インベストメント・グループに交代後、フォートレスがホテル運営会社を買収したため、REIT他銘柄に先んじてホテルへ積極的に投資した。訪日客の増加からホテル市場の成長期をいち早く捉え、外部成長と内部成長の相乗効果によってINVも急成長した。更に今回の増資によって資産規模が4,000億円規模に成長したことから、初めて海外のホテル投資にも着手し、SPCを通じてケイマン諸島のリゾートホテル2物件を取得する予定。為替ヘッジやケイマン諸島の非課税制度、SPCの匿名組合出資持分が100%である点等を踏まえ、海外投資に対する一定のリスクヘッジは取られている一方、SPCの許認可の取得状況に時間を要するため取得時期が遅れる可能性がリスクとして挙げられる。また出資額375億円がINVのポートフォリオの8%を占める最大規模の物件となる。海外への投資比率が0.16%のイオンリートと全く異なるリスクを抱えることとなるため、INVの海外進出が投資家にどのように受け入れられるのか注目される。

  

<市況データ>

 

2018年7月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,768.31

+3.67

東証REIT指数(配当込み)

3,468.88

+17.96

時価総額合計

12兆6,809億円

+855億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.06%

+0.03


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2016年8月~2018年7月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2018年7月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 622,000 -2.66% 3.18% 878,264 6.93%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 585,000 -0.17% 3.16% 810,348 6.39%
8953 日本リテールファンド投資法人 203,900 2.15% 4.35% 533,814 4.21%
8954 オリックス不動産投資法人 174,200 -1.53% 3.82% 480,792 3.79%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 402,500 0.00% 3.61% 371,508 2.93%
8956 プレミア投資法人 112,800 0.36% 4.61% 148,557 1.17%
8957 東急リアル・エステート投資法人 152,500 2.35% 3.75% 149,084 1.18%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 113,700 1.97% 3.67% 100,702 0.79%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 173,400 0.87% 4.02% 529,752 4.18%
8961 森トラスト総合リート投資法人 162,100 2.14% 4.50% 213,972 1.69%
8963 インヴィンシブル投資法人 49,350 -1.10% 6.82% 236,543 1.87%
8964 フロンティア不動産投資法人 450,000 1.12% 4.52% 223,200 1.76%
8966 平和不動産リート投資法人 107,900 -2.35% 4.31% 109,502 0.86%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 216,000 -4.30% 4.19% 197,424 1.56%
8968 福岡リート投資法人 176,000 0.23% 4.06% 140,096 1.10%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 678,000 -1.45% 3.89% 290,530 2.29%
8975 いちごオフィスリート投資法人 92,400 4.29% 4.27% 141,583 1.12%
8976 大和証券オフィス投資法人 681,000 7.08% 3.50% 334,968 2.64%
8977 阪急リート投資法人 136,000 -0.95% 4.45% 86,836 0.68%
8979 スターツプロシード投資法人 168,900 1.62% 5.17% 43,370 0.34%
8984 大和ハウスリート投資法人 276,000 4.98% 3.70% 531,852 4.19%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 81,900 -1.33% 4.52% 328,488 2.59%
8986 日本賃貸住宅投資法人 91,000 2.13% 4.27% 149,245 1.18%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 143,700 0.70% 3.76% 187,629 1.48%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 529,000 4.96% 3.36% 256,312 2.02%
3227 MCUBS MidCity投資法人 82,200 -0.84% 4.26% 135,065 1.07%
3234 森ヒルズリート投資法人 138,100 -2.81% 3.99% 241,763 1.91%
3249 産業ファンド投資法人 120,600 -2.27% 4.43% 204,877 1.62%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 290,900 2.50% 3.63% 392,715 3.10%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 166,000 0.36% 4.75% 129,966 1.02%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 499,000 -1.77% 3.81% 348,653 2.75%
3281 GLP投資法人 119,400 1.53% 4.26% 406,280 3.20%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 261,800 0.31% 3.68% 153,675 1.21%
3283 日本プロロジスリート投資法人 226,100 -1.61% 3.91% 494,243 3.90%
3287 星野リゾート・リート投資法人 574,000 -0.17% 4.47% 127,349 1.00%
3290 Oneリート投資法人 259,100 0.47% 5.19% 49,047 0.39%
3292 イオンリート投資法人 119,500 -6.42% 4.94% 212,393 1.67%
3295 ヒューリックリート投資法人 172,900 0.76% 4.03% 191,919 1.51%
3296 日本リート投資法人 346,500 7.78% 4.85% 155,901 1.23%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 15,650 2.02% 5.44% 135,269 1.07%
3308 日本ヘルスケア投資法人 169,500 -1.22% 4.87% 12,650 0.10%
3451 トーセイ・リート投資法人 114,200 0.26% 5.74% 26,768 0.21%
3309 積水ハウス・リート投資法人 72,200 -0.55% 4.23% 271,623 2.14%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 244,100 -0.25% 5.11% 123,930 0.98%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 111,600 -1.24% 4.70% 21,551 0.17%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 95,400 -2.55% 5.63% 43,560 0.34%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 158,400 1.34% 3.90% 684,573 5.40%
3463 いちごホテルリート投資法人 139,800 0.36% 6.18% 35,645 0.28%
3466 ラサールロジポート投資法人 110,200 0.36% 4.65% 121,220 0.96%
3468 スターアジア不動産投資法人 107,600 -2.00% 5.90% 50,639 0.40%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 115,200 0.79% 5.95% 15,246 0.12%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 322,500 -4.73% 3.59% 84,745 0.67%
3472 大江戸温泉リート投資法人 86,000 -1.94% 5.63% 20,240 0.16%
3473 さくら総合リート投資法人 91,300 0.11% 5.91% 30,403 0.24%
3476 投資法人みらい 198,000 3.23% 5.66% 67,164 0.53%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 154,300 2.87% 4.08% 77,150 0.61%
3481 三菱地所物流リート投資法人 269,400 0.04% 3.90% 57,652 0.45%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 110,800 -0.89% 5.63% 25,611 0.20%
3488 ザイマックス・リート投資法人 114,400 -0.52% 4.74% 25,557 0.20%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 91,200 - 3.70% 31,510 0.25%


予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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2 東京汐留ビルディング 1,100億円
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4 北の丸スクエア 816億円
5 汐留ビルディング 716億円
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1 大和証券オフィス +2.27%
2 日本プライム +2.21%
3 森トラストホテル +2.19%
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