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J-REIT市況月次レポート 2017年11月

1.REIT全体市況

11月末の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+2.60%の上昇。月間ベースでは7月以来4ヶ月ぶりの上昇となった。
但し、月の前半と後半で大きく異なる推移となった。前半は、米株高やアベノミクス継続期待からTOPIXが26年ぶり高値を付け、好調な株式相場に対し、東証REIT指数は10月に付けた年初来安値を一段割り込み、15日は場中に1,603.38ポイントと、中国ショックで急落した2015年9月以来2年2ヶ月ぶり安値を付けた。これに伴い、REIT全体の分配金利回りは4.30%と、2013年1月以来4年10ヶ月ぶり高水準となった。
しかし、15日を境に急反発すると、僅か5営業日で+5.8%の上昇率を示し、21日には一時1,696.60ポイントと、8月末の水準まで回復した。急回復の背景には、外国人投資家の動きが挙げられる。東証の投資部門別売買動向によれば、主要な投資家層が売越しのなか、外国人だけが3ヶ月連続の買越し、また買越額も354億円と前月より倍増している。諸外国のREITに対し、J-REITの出遅れ感が意識されていると見られる。一方、投資信託は4月から8ヶ月連続の売越しとなった。投資信託の資金流出が未だ収まらない点は、東証REIT指数の下落リスクが払拭できない最大の要因と言えよう。
11月は日銀の買入れが行われなかった。既に年間買入れ枠900億円に対し99%を消化している点や、東証REIT指数が反発した点が影響していると見られる。

個別銘柄の動きでは、大江戸温泉リート投資法人、アクティビア・プロパティーズ投資法人が公募増資を発表した。
大江戸温泉リートは、2016年8月上場後初めての増資となる。上場時の資産規模が268億円と小規模で、流動性が乏しいことから、上場後の投資口価格が低迷していた。結果的に僅かながらディスカウント増資となったが、ホテルの収益成長を背景に、外部成長を進める意向。

10日、ケネディクス・レジデンシャル投資法人(KDR)がジャパン・シニアリビング投資法人(JSL)と2018年3月に合併する契約を締結した。ヘルスケア施設REITは3銘柄存在するが、いずれもNAV倍率が1倍を下回る水準であるため、増資が困難な状況が続く。また外部成長の面で、物件価格の高騰やオペレータ会社の適性を含めた投資適格物件が少ないことが、規模拡大の阻害要因となっている。更に内部成長の面でも、固定賃料により収益拡大の余地が少ない点から、上場後の成長ストーリーが描けない問題点があった。ケネディクス・レジデンシャル投資法人においても、物件価格の高騰から外部成長が停滞していた。これらを背景として、双方のスポンサーがケネディクスである点や、レジデンスとヘルスケア施設の親和性が高い点から、両投資法人の合併契約に至った。
また、ヘルスケア施設銘柄であるヘルスケア&メディカル投資法人(HCM)がREIT初の病院の組入れを発表した。従来、ヘルスケア施設銘柄の運用資産は有料老人ホームやサービス付高齢者住宅のみであったが、医療施設を取得することで、外部成長の余地があることを示した。医療法人との関係性構築を深め、高齢化が進む環境下で新たな用途の確立を目指す第一歩と評価できよう。
これを受け、KDRは前月比+10.8%、JSLは+15.5%、HCMは+10.3%の上昇となった。合併や用途拡充によってヘルスケア施設銘柄の今後の方向性が示されたことで、投資口価格の上昇から更なる成長へ繋がるか注目される。

 

<市況データ>

 

2017年11月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,671.62

+42.36

東証REIT指数(配当込み)

3,189.89

+90.45

時価総額合計

11兆5,070億円

+3,356億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.14%

-0.10

 

<東証REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2015年12月~2017年11月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2017年11月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)

時価総額
シェア

8951 日本ビルファンド投資法人 563,000 2.74% 3.28% 794,956 6.91%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 546,000 2.63% 3.32% 714,883 6.21%
8953 日本リテールファンド投資法人 199,300 -1.04% 4.35% 531,573 4.62%
8954 オリックス不動産投資法人 157,700 1.02% 4.01% 422,636 3.67%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 377,500 3.28% 3.83% 348,433 3.03%
8956 プレミア投資法人 105,600 5.28% 4.73% 139,075 1.21%
8957 東急リアル・エステート投資法人 138,900 4.12% 3.82% 135,789 1.18%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 404,000 8.02% 3.91% 90,456 0.79%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 159,300 -2.45% 4.24% 486,675 4.23%
8961 森トラスト総合リート投資法人 164,000 1.17% 4.45% 216,480 1.88%
8963 インヴィンシブル投資法人 48,150 4.45% 6.50% 230,792 2.01%
8964 フロンティア不動産投資法人 457,000 2.58% 4.41% 226,672 1.97%
8966 平和不動産リート投資法人 93,400 1.97% 4.34% 94,787 0.82%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 207,500 1.72% 4.15% 191,938 1.67%
8968 福岡リート投資法人 168,800 4.65% 4.11% 126,094 1.10%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 632,000 3.61% 3.86% 255,887 2.22%
8973 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 113,200 1.89% 3.91% 125,144 1.09%
8975 いちごオフィスリート投資法人 78,400 6.52% 4.95% 120,131 1.04%
8976 大和証券オフィス投資法人 556,000 0.72% 3.88% 276,815 2.41%
8977 阪急リート投資法人 130,900 -0.83% 4.35% 78,213 0.68%
8979 スターツプロシード投資法人 166,500 5.71% 5.05% 42,753 0.37%
8984 大和ハウスリート投資法人 269,400 1.66% 3.69% 455,286 3.96%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 78,200 4.13% 4.59% 313,648 2.73%
8986 日本賃貸住宅投資法人 83,000 5.60% 4.58% 136,125 1.18%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 135,000 1.12% 4.05% 176,270 1.53%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 454,000 3.53% 3.85% 219,973 1.91%
3227 MCUBS MidCity投資法人 396,000 5.18% 4.08% 117,464 1.02%
3234 森ヒルズリート投資法人 137,600 3.77% 3.88% 240,888 2.09%
3249 産業ファンド投資法人 491,500 6.04% 4.14% 195,206 1.70%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 273,700 2.39% 3.76% 369,495 3.21%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 322,500 10.82% 4.32% 112,581 0.98%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 465,500 4.61% 4.01% 309,657 2.69%
3281 GLP投資法人 121,500 6.49% 4.10% 346,649 3.01%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 240,900 3.52% 3.89% 135,794 1.18%
3283 日本プロロジスリート投資法人 241,100 0.96% 3.70% 495,931 4.31%
3287 星野リゾート・リート投資法人 564,000 3.11% 4.41% 119,984 1.04%
3290 Oneリート投資法人 239,000 7.51% 6.01% 45,242 0.39%
3292 イオンリート投資法人 116,900 2.19% 5.01% 207,772 1.81%
3295 ヒューリックリート投資法人 165,300 4.29% 4.38% 183,483 1.59%
3296 日本リート投資法人 337,000 3.53% 5.14% 132,023 1.15%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 111,300 7.12% 5.22% 89,920 0.78%
3308 日本ヘルスケア投資法人 163,000 0.62% 5.03% 12,165 0.11%
3451 トーセイ・リート投資法人 107,700 2.47% 6.19% 25,245 0.22%
3309 積水ハウス・リート投資法人 133,500 6.04% 4.04% 129,362 1.12%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 229,000 2.05% 5.37% 116,263 1.01%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 107,000 10.31% 4.93% 20,662 0.18%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 89,500 1.47% 5.97% 25,329 0.22%
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 159,400 15.51% 4.18% 13,509 0.12%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 141,700 -0.28% 4.26% 592,750 5.15%
3463 いちごホテルリート投資法人 119,200 4.84% 5.38% 30,704 0.27%
3466 ラサールロジポート投資法人 112,900 5.42% 4.20% 124,190 1.08%
3468 スターアジア不動産投資法人 108,500 4.23% 6.26% 44,952 0.39%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 114,300 7.42% 5.93% 10,398 0.09%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 359,500 8.28% 3.05% 80,528 0.70%
3472 大江戸温泉リート投資法人 86,500 -5.05% 5.46% 15,241 0.13%
3473 さくら総合リート投資法人 91,800 1.66% 6.57% 30,569 0.27%
3476 投資法人みらい 178,300 7.80% 6.28% 52,376 0.46%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 140,900 1.37% 4.27% 70,450 0.61%
3481 三菱地所物流リート投資法人 274,900 0.04% 4.02% 58,829 0.51%


予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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5 汐留ビルディング 716億円
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