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J-REIT市況月次レポート 2020年3月

1.REIT全体市況

3月末の東証REIT指数(配当なし)は、前月比-20.93%の下落と、同期間のTOPIXの下落率-7.14%を大きく上回った。
2月後半の下落基調から月初は一旦反発したが、9日に昨年7月以来8ヶ月ぶりに2,000ポイントを割り込むと、下落に歯止めが掛からず、6営業日で-762ポイントの急落と、大荒れの展開となった。特に19日は、REIT先物取引のサーキットブレーカーが発動、日本ビルファンド投資法人等の主要銘柄でストップ安が続出する等の異常事態となり、前日比-260.16ポイントの下落、終値は1,145.53ポイントと、アベノミクスが開始した2013年1月以来の水準まで下落した。これに伴いREIT全体の時価総額は8兆9,082億円と2月末から43%が消失する事態となった。日銀が追加緩和策を講じて、ETFに加えREITの買入れ枠の倍増を発表するも、相場の流れを変えることは出来なかった。但し、月末は急落の反動から反発し、31日の東証REIT指数は1,595.19ポイント、REIT全体の時価総額は12兆円まで回復した。
月中の急落の背景には、新型コロナウイルスの感染拡大に伴うホテルや商業施設の売上げ低迷からREITへの業績への影響が一段と深刻化したことや、東京オリンピックの開催懸念に加えて、年度末を控えた機関投資家が投資口流動性の懸念や減損回避を目的とした損失確定売りが殺到したことが挙げられる。
東証が発表した投資部門別売買動向によれば、月間の売買高が過去最高の6兆円を超え、投資信託や国内金融機関が大幅売越しとなった。一方、個人投資家や海外投資家が大幅買越しとなった。特に個人投資家が買越しに転じたのは、2017年7月以来2年8ヶ月ぶりの異例。

個別銘柄の価格では、REIT63銘柄全てが下落となったが、用途別に見ると下落率が異なる。物流施設や住宅系銘柄は概ね下落率10%程度に留まる。続いてオフィスビル、郊外型商業施設、総合型銘柄の下落率が10~30%程度、都市型商業施設の比率の高い銘柄やホテル系銘柄は下落率30%超と、感染拡大による業績への影響の感応度が高い銘柄程下落率が大きい。なかでもジャパン・ホテル・リート投資法人は前月比-48%、いちごホテルリート投資法人は-45%、インヴィンシブル投資法人は-44%、日本リテールファンド投資法人は-40%といずれも40%超の下落となった。

個別銘柄の動きでは、ヒューリックリート投資法人及びジャパンリアルエステイト投資法人は、当初公募増資を発表する予定であったが、投資口相場の急落を受け、増資を延期する方針。当面は借入金及び手元資金で物件を取得し、投資口価格が安定したら増資を行う前提条件で、業績予想を公表している。

またホテル系銘柄が感染拡大による影響から業績予想を修正又は未定にすることを発表。大江戸温泉リート投資法人は変動賃料が発生しない前提で固定賃料のみで業績予想を算出し、当初予想より15%減益を想定。
ジャパン・ホテル・リート投資法人は、年1回決算であるため、現段階で感染収束が見込めず影響の範囲を見積もることが出来ず、2月に公表した業績予想を未定に変更した。
一方、フロンティア不動産投資法人は、投資口価格が下落しNAV(純資産価格)に対して割安な水準であることから、自己投資口の取得を行うことを発表した。当期中に投資口の消却を行い、1口当たり分配金の増加及び1口当たりNAVの向上を図る。

新型コロナウイルスによる影響が今後更に長引けば、外出自粛や休業によるホテルや商業施設の足元の業績だけに及ばず、投資口価格低迷による増資の停滞、企業業績悪化によるオフィス市況の低迷、工事ストップによる開発の遅れ等による、REITの外部成長及び内部成長が停滞又は低迷する可能性も秘めており、収束が見えるまで投資口価格は神経質な動きが想定されよう。

 <市況データ>

 

2020年 3月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,595.19

-422.31

東証REIT指数(配当込み)

3,343.59

-874.81

時価総額合計

12兆3,969億円

-3兆2,082億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.84%

+1.03


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2018年4月~2020年3月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2020年3月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 724,000 -10.51% 2.97% 1,022,288 8.25%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 633,000 -13.99% 3.33% 876,838 7.07%
8953 日本リテールファンド投資法人 122,200 -40.42% 7.53% 319,922 2.58%
8954 オリックス不動産投資法人 142,000 -30.73% 5.14% 391,920 3.16%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 325,000 -31.58% 4.71% 311,431 2.51%
8956 プレミア投資法人 119,100 -19.53% 4.74% 156,854 1.27%
8957 東急リアル・エステート投資法人 141,400 -26.89% 4.74% 138,233 1.12%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 90,700 -29.74% 5.21% 87,243 0.70%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 107,500 -37.72% 6.39% 335,221 2.70%
8961 森トラスト総合リート投資法人 130,600 -28.75% 5.70% 172,392 1.39%
8963 インヴィンシブル投資法人 24,230 -44.87% 14.28% 147,726 1.19%
8964 フロンティア不動産投資法人 304,500 -24.25% 6.98% 158,036 1.27%
8966 平和不動産リート投資法人 100,400 -24.62% 5.03% 101,891 0.82%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 239,900 -10.62% 6.07% 217,127 1.75%
8968 福岡リート投資法人 111,800 -33.41% 6.58% 88,993 0.72%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 569,000 -29.40% 4.91% 243,822 1.97%
8975 いちごオフィスリート投資法人 74,900 -28.80% 5.70% 114,768 0.93%
8976 大和証券オフィス投資法人 596,000 -28.45% 4.55% 293,159 2.36%
8977 阪急阪神リート投資法人 116,800 -26.82% 5.40% 81,199 0.65%
8979 スターツプロシード投資法人 179,500 -8.14% 5.62% 45,553 0.37%
8984 大和ハウスリート投資法人 263,700 -2.04% 4.13% 579,085 4.67%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 31,400 -48.01% 11.75% 140,118 1.13%
8986 日本賃貸住宅投資法人 91,100 -6.66% 4.56% 149,409 1.21%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 124,200 -31.15% 4.80% 168,043 1.36%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 584,000 -11.65% 3.35% 282,961 2.28%
3227 MCUBS MidCity投資法人 76,500 -32.06% 5.32% 136,486 1.10%
3234 森ヒルズリート投資法人 143,500 -15.49% 4.03% 269,057 2.17%
3249 産業ファンド投資法人 146,200 -13.85% 3.94% 274,858 2.22%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 313,500 -2.49% 3.57% 434,198 3.50%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 168,300 -9.08% 4.83% 160,097 1.29%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 349,000 -32.10% 5.68% 269,157 2.17%
3281 GLP投資法人 121,600 -11.11% 4.27% 466,144 3.76%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 307,500 -6.96% 3.44% 206,524 1.67%
3283 日本プロロジスリート投資法人 271,200 -7.35% 3.44% 668,739 5.39%
3287 星野リゾート・リート投資法人 332,000 -28.60% 7.97% 73,658 0.59%
3290 Oneリート投資法人 244,200 -25.55% 6.26% 58,586 0.47%
3292 イオンリート投資法人 103,500 -21.11% 6.04% 193,888 1.56%
3295 ヒューリックリート投資法人 125,200 -31.25% 5.64% 164,262 1.33%
3296 日本リート投資法人 319,000 -31.55% 5.68% 143,528 1.16%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 14,300 -34.94% 5.50% 127,259 1.03%
3451 トーセイ・リート投資法人 96,600 -19.50% 7.35% 32,506 0.26%
3309 積水ハウス・リート投資法人 69,200 -18.87% 4.70% 296,776 2.39%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 152,700 -36.30% 8.52% 81,874 0.66%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 112,100 -8.42% 5.60% 34,863 0.28%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 84,700 -10.75% 6.62% 50,193 0.40%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 136,600 -20.26% 4.86% 644,096 5.20%
3463 いちごホテルリート投資法人 53,100 -45.54% 8.56% 13,539 0.11%
3466 ラサールロジポート投資法人 145,800 -7.72% 3.82% 198,725 1.60%
3468 スターアジア不動産投資法人 85,500 -15.01% 7.75% 46,240 0.37%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 87,700 -22.46% 7.95% 13,390 0.11%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 456,000 -5.49% 3.09% 201,096 1.62%
3472 大江戸温泉リート投資法人 53,100 -32.53% 8.05% 12,497 0.10%
3473 さくら総合リート投資法人 72,900 -12.17% 5.69% 24,276 0.20%
3476 投資法人みらい 36,700 -26.60% 8.64% 61,004 0.49%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 81,900 -35.61% 8.33% 40,950 0.33%
3481 三菱地所物流リート投資法人 355,500 -6.94% 3.34% 108,717 0.88%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 124,000 -4.98% 5.08% 43,059 0.35%
3488 ザイマックス・リート投資法人 84,400 -30.25% 7.26% 18,855 0.15%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 80,100 -25.63% 7.79% 37,046 0.30%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 100,300 -14.05% 4.86% 48,746 0.39%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 94,900 -16.83% 7.12% 26,855 0.22%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 99,400 -17.58% 4.74% 35,466 0.29%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 107,900 -9.71% 4.25% 55,498 0.45%
 
3308※ 日本ヘルスケア投資法人 176,200 - 4.80% 13,150 -

(※3308 日本ヘルスケア投資法人は2020/3/30上場廃止のため、2020/3/27終値で算出)

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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

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