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J-REIT市況月次レポート 2018年3月

1.REIT全体市況

3月末の東証REIT指数(配当なし)は、前月比-0.72%の下落。僅かに下落したが、米通商政策による貿易摩擦への警戒感や国内政治混乱を背景に不安定な株式相場と対照的に、東証REIT指数は堅調に推移した。
月初は株式相場の影響を受け下落し、12日終値は1,655.55ポイントを付けた。しかし12日を底に回復に転じると、後半は安定的に推移し、月末は一時1,700ポイントを回復する場面もあった。
中期的に見ると、1月~2月の乱高下が3月に入り漸く落ち着き、1,650~1,700ポイントのレンジに収斂している。
東証REIT指数が堅調な背景には、外国人投資家が旺盛な投資姿勢を見せていることが挙げられる。米国が3ヶ月ぶりに利上げ決定となるなか、外国人投資家は3ヶ月連続の買越しとなった。日銀総裁の再任から金融緩和の継続観測を背景に、国内長期金利が低下傾向にある。これを受けてREITの分配金利回りの高さ及び投資口価格の割安感が意識されていると見られる。
個別銘柄の価格では、コンフォリア・レジデンシャル投資法人が前月比+5.73%の上昇。一方、3月決算であるケネディクス商業リート投資法人が-5.68%の下落、2月に公募増資を発表した日本プロロジスリート投資法人が-5.37%の下落となった。

REITの運用状況では、2月に公表された7件の公募増資を受け、物件取得が進んだ結果、REIT全体の運用資産残高は17兆円を突破した。なかでも物流施設の開発ラッシュを背景に、物流施設の資産残高が2兆4,500億円(工場及び研究施設を含む)と急速に伸びており、オフィスビルに次いで2番目の規模を持つ住居の2兆6,100億円に匹敵する勢いを見せている。

個別銘柄の運用動向では、ジャパンリアルエステイト投資法人が、3年ぶりとなる公募増資を発表。スポンサーの三菱地所より新宿のオフィスビル2物件を取得し、資産規模1兆152億円と、日本ビルファンド投資法人に続いて1兆円ファンドとなる。

また、3月1日に、ケネディクス・レジデンシャル投資法人がジャパン・リニアリビング投資法人(JSL)が合併し、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人に名称を変更した。レジデンス、ヘルスケア施設、ホテルの複合型REITに転換するとともに、JSLの運用資産を継承し、資産規模が17.7%増の1,931億円となった。資産規模2,000億円が視野に入ったことから、不動産価格の高騰局面を活用して、今後は競争力の低下したレジデンスを売却して売却益を投資家に還元する方針を示す等、運用の自由度が高まる。また、合併により負ののれん(合併差益)24.1億円を内部留保する。毎期17百万円を分配金に充当することによって1口当たり分配金が増加するとともに、一時的な損失や増資による希薄化への対応策として1口当たり分配金の安定性も増す。

 

<市況データ>

 

2018年3月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,688.66

-12.30

東証REIT指数(配当込み)

3,274.92

-16.52

時価総額合計

11兆9,479億円

-1,315億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.16%

+0.05

 

<東証REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2016年4月~2018年3月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2018年3月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 588,000 1.38% 3.32% 830,256 6.95%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 551,000 -0.54% 3.30% 721,430 6.04%
8953 日本リテールファンド投資法人 204,200 -0.54% 4.34% 534,599 4.47%
8954 オリックス不動産投資法人 163,200 0.18% 4.00% 449,810 3.76%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 379,000 2.99% 3.81% 349,817 2.93%
8956 プレミア投資法人 111,600 -2.02% 4.63% 146,977 1.23%
8957 東急リアル・エステート投資法人 146,700 0.48% 3.68% 143,414 1.20%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 102,500 -1.80% 3.95% 91,799 0.77%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 166,800 -1.18% 4.09% 509,589 4.27%
8961 森トラスト総合リート投資法人 156,300 -4.23% 4.67% 206,316 1.73%
8963 インヴィンシブル投資法人 49,050 0.10% 6.00% 235,106 1.97%
8964 フロンティア不動産投資法人 433,500 -2.25% 4.65% 215,016 1.80%
8966 平和不動産リート投資法人 102,400 0.39% 4.18% 103,920 0.87%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 218,500 2.49% 4.10% 202,113 1.69%
8968 福岡リート投資法人 165,600 -4.33% 4.31% 131,818 1.10%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 653,000 -3.40% 3.95% 264,390 2.21%
8973 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 118,100 -3.43% 3.92% 130,561 1.09%
8975 いちごオフィスリート投資法人 80,300 -1.47% 4.83% 123,043 1.03%
8976 大和証券オフィス投資法人 616,000 -0.32% 3.64% 306,687 2.57%
8977 阪急リート投資法人 133,900 1.59% 4.44% 85,495 0.72%
8979 スターツプロシード投資法人 165,000 -1.32% 5.42% 42,368 0.35%
8984 大和ハウスリート投資法人 254,600 -0.97% 4.01% 486,795 4.07%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 75,700 -3.44% 4.89% 303,621 2.54%
8986 日本賃貸住宅投資法人 81,100 -3.80% 4.69% 133,009 1.11%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 139,700 -1.62% 3.94% 182,406 1.53%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 465,500 -0.53% 3.76% 225,545 1.89%
3227 MCUBS MidCity投資法人 77,200 -3.74% 4.42% 126,849 1.06%
3234 森ヒルズリート投資法人 135,600 -2.38% 4.03% 237,387 1.99%
3249 産業ファンド投資法人 119,500 -2.45% 4.47% 202,903 1.70%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 275,100 2.69% 3.83% 371,385 3.11%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 158,600 1.93% 4.55% 124,172 1.04%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 472,500 0.11% 3.98% 330,138 2.76%
3281 GLP投資法人 115,700 2.66% 4.39% 393,690 3.30%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 249,000 5.73% 3.87% 146,162 1.22%
3283 日本プロロジスリート投資法人 229,000 -5.37% 3.77% 499,176 4.18%
3287 星野リゾート・リート投資法人 556,000 -3.30% 4.48% 118,282 0.99%
3290 Oneリート投資法人 242,700 -1.54% 5.36% 45,943 0.38%
3292 イオンリート投資法人 112,300 -2.01% 5.12% 199,596 1.67%
3295 ヒューリックリート投資法人 163,000 2.13% 4.29% 180,930 1.51%
3296 日本リート投資法人 323,500 -2.56% 5.13% 126,734 1.06%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 15,140 -3.75% 5.17% 97,854 0.82%
3308 日本ヘルスケア投資法人 174,900 0.87% 4.69% 13,053 0.11%
3451 トーセイ・リート投資法人 111,600 -0.09% 5.98% 26,159 0.22%
3309 積水ハウス・リート投資法人 144,500 -0.62% 3.70% 140,021 1.17%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 230,800 -5.68% 5.33% 117,177 0.98%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 106,900 1.14% 4.91% 20,643 0.17%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 93,600 -1.16% 5.74% 42,738 0.36%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 146,800 0.27% 4.21% 634,440 5.31%
3463 いちごホテルリート投資法人 124,100 -1.27% 5.18% 31,642 0.26%
3466 ラサールロジポート投資法人 113,400 0.89% 4.48% 124,740 1.04%
3468 スターアジア不動産投資法人 102,600 -3.48% 5.41% 48,286 0.40%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 111,400 0.00% 6.15% 14,743 0.12%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 348,500 -2.92% 3.32% 91,577 0.77%
3472 大江戸温泉リート投資法人 86,500 0.12% 5.52% 20,358 0.17%
3473 さくら総合リート投資法人 93,700 -1.06% 5.76% 31,202 0.26%
3476 投資法人みらい 187,200 -0.21% 5.98% 54,990 0.46%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 141,800 -1.25% 4.25% 70,900 0.59%
3481 三菱地所物流リート投資法人 262,500 -2.53% 4.00% 56,175 0.47%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 113,000 2.82% 5.17% 26,120 0.22%
3488 ザイマックス・リート投資法人 115,800 2.75% 4.68% 25,870 0.22%


予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

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2 東京汐留ビルディング 1,100億円
3 汐留ビルディング 1,069億円
4 北の丸スクエア 816億円
5 汐留ビルディング 716億円
株価値上り率ランキング
1 ケネディクス商業 +1.83%
2 ヒューリックリート +1.01%
3 MidCity +0.83%
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