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J-REIT市況月次レポート 2016年11月

1.REIT全体市況

11月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+0.61%の上昇。米国大統領選挙結果を受け、財政出動が期待されるとの見方から、国内10年国債利回りがプラス圏に浮上すると、円安を背景としたトランプ相場に沸く株式市場とは対照的に、東証REIT指数は下落基調が一段と強まり、14日終値1,715.86ポイントと2月以来9ヶ月ぶり安値を付けた。しかし、17日、日銀が国債の指値オペを実施、長期金利の上昇抑制を示唆すると、東証REIT指数は急反発、月末に掛けて6営業日連続上昇により、30日終値1,796.89ポイントと1ヶ月半ぶりの水準まで回復。8月以降続いた下落基調に漸く歯止めが掛かった。
11月の日銀の買入れ額は計103億円。1月からの累計買入れ額は835億円となり、年間900億円の買入れ枠に対し92.8%を消化した。但し、直近の東証REIT指数の推移を見ると、日銀のREIT買入れ効果よりも、金利コントロールの方が投資口価格への影響という意味では効果的であると言えよう。
個別銘柄の投資口価格では、ホテル系銘柄であるインヴィンシブル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人が、ともに前月までの下落の反動から、前月比+10%超の上昇率となった。

個別銘柄の運用動向では、スターツプロシード投資法人(SPI)、アクティビア・プロパティーズ投資法人(API)、ユナイテッド・アーバン投資法人(UUR)の3銘柄が公募増資を発表した。SPIは投資口数が約2倍となる大型増資によって、資産規模も579億円から819億円へ40%超増加するが、調達額に対し資産の取得額が大きいため、有利子負債比率は逆に上昇する。また市況全体の影響もあり、増資発表後の投資口価格が下落したため、結果的に1口出資額が低下するディスカウント増資となり、増資後の投資口価格が戻らず年初来安値を更新する形となった。
一方、APIとUURは、1口出資額が上昇するプレミアム増資である点や有利子負債比率が低下又は現状維持となる財務戦略が好感され、投資口市況が不透明な中の増資であるが、投資口価格を維持している。
新規上場の動きでは、投資法人みらいが12月16日に上場する。資産規模1,000億円と上場としては比較的大きな規模である点やスポンサーに参画した三井物産のブランド力が期待できる一方、総合型銘柄として昨今の上場銘柄との違いを投資家にどう打ち出していくかが課題となろう。

 

<市況データ>

 

2016年11月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,796.89

+10.92

東証REIT指数(配当込み)

3,298.65

+29.25

時価総額合計

11兆6,271億円

+869億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.63%

-0.01

 


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2014年12月~2016年11月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2016年11月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)

時価総額
シェア

8951 日本ビルファンド投資法人 637,000 2.25% 2.71% 899,444 7.74%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 619,000 1.98% 2.77% 810,463 6.97%
8953 日本リテールファンド投資法人 232,200 -2.40% 3.66% 592,620 5.10%
8954 オリックス不動産投資法人 173,100 -3.67% 3.45% 437,012 3.76%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 465,000 2.76% 3.01% 405,945 3.49%
8956 プレミア投資法人 135,100 0.00% 3.63% 177,926 1.53%
8957 東急リアル・エステート投資法人 141,800 2.46% 3.71% 138,624 1.19%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 424,500 7.20% 3.45% 82,268 0.71%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 174,400 -1.41% 3.53% 515,007 4.43%
8961 森トラスト総合リート投資法人 172,200 1.95% 4.18% 227,304 1.95%
8963 インヴィンシブル投資法人 57,000 11.76% 5.60% 209,522 1.80%
8964 フロンティア不動産投資法人 509,000 3.04% 3.73% 252,464 2.17%
8966 平和不動産リート投資法人 78,500 -1.01% 4.72% 79,665 0.69%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 225,200 -1.27% 3.61% 198,176 1.70%
8968 福岡リート投資法人 182,700 0.50% 3.61% 136,477 1.17%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 610,000 3.39% 3.58% 246,980 2.12%
8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 121,800 0.33% 3.57% 134,651 1.16%
8975 いちごオフィスリート投資法人 77,200 9.19% 4.96% 118,293 1.02%
8976 大和証券オフィス投資法人 579,000 -2.20% 3.65% 288,266 2.48%
8977 阪急リート投資法人 149,200 -0.27% 3.51% 89,147 0.77%
8979 スターツプロシード投資法人 150,700 -4.68% 5.54% 38,696 0.33%
8984 大和ハウスリート投資法人 284,700 0.42% 3.31% 432,539 3.72%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 79,600 12.27% 4.22% 299,448 2.58%
8986 日本賃貸住宅投資法人 82,000 1.11% 4.32% 134,485 1.16%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 142,600 -2.66% 3.64% 186,193 1.60%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 472,000 -0.74% 3.50% 228,694 1.97%
3227 MCUBS MidCity投資法人 342,500 0.44% 4.23% 91,114 0.78%
3234 森ヒルズリート投資法人 151,200 2.30% 3.44% 264,697 2.28%
3249 産業ファンド投資法人 529,000 -4.34% 3.63% 186,506 1.60%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 288,200 -1.77% 3.41% 389,070 3.35%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 299,800 0.74% 4.28% 104,657 0.90%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 503,000 -1.37% 3.56% 301,626 2.59%
3281 GLP投資法人 128,300 -2.43% 3.84% 366,050 3.15%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 245,700 4.15% 3.67% 126,168 1.09%
3283 日本プロロジスリート投資法人 236,900 -0.17% 3.49% 436,358 3.75%
3287 星野リゾート・リート投資法人 603,000 -1.95% 3.84% 98,599 0.85%
3290 SIA不動産投資法人 379,000 2.02% 5.83% 35,872 0.31%
3292 イオンリート投資法人 122,800 -3.53% 4.63% 160,803 1.38%
3295 ヒューリックリート投資法人 185,900 1.14% 3.43% 194,266 1.67%
3296 日本リート投資法人 273,300 3.37% 5.42% 107,068 0.92%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 87,700 3.42% 5.93% 71,523 0.62%
3308 日本ヘルスケア投資法人 180,000 1.24% 4.51% 13,434 0.12%
3451 トーセイ・リート投資法人 108,100 3.44% 6.08% 19,804 0.17%
3309 積水ハウス・リート投資法人 142,600 0.64% 3.67% 127,484 1.10%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 257,500 1.78% 4.61% 108,781 0.94%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 107,900 -0.92% 4.33% 13,002 0.11%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 84,300 3.06% 6.20% 23,857 0.21%
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 146,200 1.60% 4.79% 12,390 0.11%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 170,500 0.29% 3.41% 713,224 6.13%
3463 いちごホテルリート投資法人 124,800 4.44% 4.61% 32,146 0.28%
3466 ラサールロジポート投資法人 110,700 -0.54% 4.29% 121,770 1.05%
3468 スターアジア不動産投資法人 90,600 2.72% 6.37% 31,230 0.27%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 78,400 -0.76% 4.90% 7,132 0.06%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 306,500 -8.23% 3.26% 68,656 0.59%
3472 大江戸温泉リート投資法人 79,400 1.15% 4.05% 13,990 0.12%
3473 さくら総合リート投資法人 76,700 -4.96% 5.32% 25,541 0.22%

予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※GLP投資法人(3281)、日本プロロジスリート投資法人(3283)、日本ヘルスケア投資法人(3308)、サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)、ケネディクス商業リート投資法人(3453)、野村不動産マスターファンド投資法人(3462)、ラサールロジポート投資法人(3466)、マリモ地方創生リート投資法人(3470)、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)は、利益超過分配金を分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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5 北の丸スクエア 816億円
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1 グローバル・ワン +1.15%
2 野村不動産マスター +1.05%
3 積水ハウス・レジ +0.81%
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