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J-REIT市況月次レポート 2018年4月

1.REIT全体市況

4月末の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+2.36%の上昇。米国金利が4年ぶりに3%台を付け、国内長期金利にも上昇圧力が掛かる環境下であったが、10日に1ヶ月半ぶりに終値で1,700ポイントを回復すると、月後半は6営業日連続して上昇する場面もあり、月末は約3ヶ月ぶりに一時1,730ポイントを超える等、底堅い展開となった。
この上昇基調の背景には、円安進行に伴う株式相場の上昇、日銀の金融緩和の継続観測等の外部環境に加え、REITの好調な業績が影響していると見られる。また東証の投資部門別売買動向によれば、外国人投資家の買越しが継続する一方、投資信託の売越し幅が縮小している。投資信託の解約による資金流出が漸く一段落し、投資家が積極的な姿勢を取り戻している点も、相場上昇に拍車を掛けている。

個別銘柄では、ジャパン・ホテル・リート投資法人といちごホテルリート投資法人がそれぞれ前月比+9.38%、+8.14%上昇となり、割安感のあったホテル系銘柄の上昇が目立った。また需給が逼迫するオフィス市況及びマンション市況を背景に、オフィスビル系銘柄や住居系銘柄も上昇した。
一方、下落した銘柄は全59銘柄中10銘柄であったが、そのうち6銘柄は分配金権利落ちの影響を受けた4月期決算銘柄であった。特に大型増資も重なったインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人は前月比-8.72%の大幅下落となった。

REITの足元の業績は好調に推移している。2018年は都心の大型オフィスビルの大量供給により需給悪化が懸念されていたが、企業業績回復からオフィスの需要は拡大しており、過度な懸念を払拭している。また賃貸マンションの供給も頭打ちとなっているおり、需給が逼迫している。このようにオフィス・住居ともに稼働率の上昇や賃料の上昇からREITの内部成長が顕著となっており、当面底堅い業績が持続すると見られる。

個別銘柄の運用動向では、星野リゾート・リート投資法人(HRR)、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(IOJ)が公募増資を発表した。
HRRは増資規模は46億円と小さいものの、3期連続の増資となる。プレミアム増資効果とホテルの収益力の高さを武器に、外部成長しながら上場来連続増配を実施。また資産規模が1,467億円と1,500億円規模に拡大しポートフォリオの安定性が高まったことから、スポンサーの開発案件へ出資する等、リスクを取って新たな物件取得手法を試みる。
IOJは、調達額想定284億円と、2年ぶりの大型増資となった。2014年上場と運用期間が浅いながらも、旗艦物件の入替え、運用対象の拡大、J-REIT初の自己投資口取得、投資口8分割等、市況に応じて柔軟な運用を行い、運用精度を高めてきた。今回の大型増資によって、資産規模は36%増の2,204億円となる。中期目標である2,000億円規模を達成したことから、今後は課題としている格付けの向上やグローバル・インデックスへの組入れの期待も高まる。増資後の投資口価格が急落した点から、割安感が強まっているといえよう。

 

<市況データ>

 

2018年4月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,728.48

+39.82

東証REIT指数(配当込み)

3,358.59

+83.67

時価総額合計

12兆1,498億円

+2,018億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.08%

-0.08 


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2016年5月~2018年4月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2018年4月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)

時価総額
シェア

8951 日本ビルファンド投資法人 615,000 4.59% 3.17% 868,380 7.15%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 568,000 3.09% 3.24% 782,880 6.44%
8953 日本リテールファンド投資法人 205,000 0.39% 4.32% 536,693 4.42%
8954 オリックス不動産投資法人 166,700 2.14% 3.99% 460,092 3.79%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 397,000 4.75% 3.64% 366,431 3.02%
8956 プレミア投資法人 107,100 -4.03% 4.83% 141,050 1.16%
8957 東急リアル・エステート投資法人 147,200 0.34% 3.67% 143,903 1.18%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 109,600 6.93% 3.74% 97,071 0.80%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 167,800 0.60% 4.06% 512,644 4.22%
8961 森トラスト総合リート投資法人 163,300 4.48% 4.47% 215,556 1.77%
8963 インヴィンシブル投資法人 48,900 -0.31% 6.02% 234,387 1.93%
8964 フロンティア不動産投資法人 451,000 4.04% 4.47% 223,696 1.84%
8966 平和不動産リート投資法人 104,700 2.25% 4.09% 106,254 0.87%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 221,700 1.46% 4.04% 205,073 1.69%
8968 福岡リート投資法人 169,300 2.23% 4.22% 134,763 1.11%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 672,000 2.91% 3.84% 272,083 2.24%
8975 いちごオフィスリート投資法人 81,300 1.25% 4.79% 124,575 1.03%
8976 大和証券オフィス投資法人 647,000 5.03% 3.46% 322,121 2.65%
8977 阪急リート投資法人 139,700 4.33% 4.26% 89,198 0.73%
8979 スターツプロシード投資法人 161,000 -2.42% 5.56% 41,341 0.34%
8984 大和ハウスリート投資法人 261,000 2.51% 3.91% 502,947 4.14%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 82,800 9.38% 4.47% 332,098 2.73%
8986 日本賃貸住宅投資法人 85,200 5.06% 4.53% 139,733 1.15%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 142,200 1.79% 3.87% 185,671 1.53%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 489,500 5.16% 3.64% 237,174 1.95%
3227 MCUBS MidCity投資法人 82,500 6.87% 4.14% 135,558 1.12%
3234 森ヒルズリート投資法人 140,500 3.61% 3.89% 245,965 2.02%
3249 産業ファンド投資法人 121,100 1.34% 4.41% 205,727 1.69%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 281,900 2.47% 3.74% 380,565 3.13%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 161,200 1.64% 4.47% 126,208 1.04%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 485,000 2.65% 3.88% 338,871 2.79%
3281 GLP投資法人 117,500 1.56% 4.33% 399,815 3.29%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 250,900 0.76% 3.84% 147,277 1.21%
3283 日本プロロジスリート投資法人 230,300 0.57% 3.75% 503,424 4.14%
3287 星野リゾート・リート投資法人 538,000 -3.24% 4.65% 114,453 0.94%
3290 Oneリート投資法人 249,700 2.88% 5.30% 47,268 0.39%
3292 イオンリート投資法人 113,500 1.07% 5.07% 201,729 1.66%
3295 ヒューリックリート投資法人 168,900 3.62% 4.13% 187,479 1.54%
3296 日本リート投資法人 332,500 2.78% 4.99% 130,260 1.07%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 13,820 -8.72% 5.91% 89,322 0.74%
3308 日本ヘルスケア投資法人 176,000 0.63% 4.66% 13,135 0.11%
3451 トーセイ・リート投資法人 112,500 0.81% 5.93% 26,370 0.22%
3309 積水ハウス・リート投資法人 70,500 -2.42% 3.79% 136,629 1.12%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 231,600 0.35% 5.27% 117,583 0.97%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 106,100 -0.75% 4.95% 20,489 0.17%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 95,600 2.14% 5.62% 43,651 0.36%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 152,700 4.02% 4.05% 659,939 5.43%
3463 いちごホテルリート投資法人 134,200 8.14% 6.44% 34,218 0.28%
3466 ラサールロジポート投資法人 112,300 -0.97% 4.56% 123,530 1.02%
3468 スターアジア不動産投資法人 105,300 2.63% 5.27% 49,557 0.41%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 116,000 4.13% 5.91% 15,351 0.13%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 352,500 1.15% 3.28% 92,628 0.76%
3472 大江戸温泉リート投資法人 89,600 3.58% 5.33% 21,087 0.17%
3473 さくら総合リート投資法人 93,700 0.00% 5.77% 31,202 0.26%
3476 投資法人みらい 184,000 -1.71% 6.09% 54,050 0.44%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 144,700 2.05% 4.35% 72,350 0.60%
3481 三菱地所物流リート投資法人 263,900 0.53% 3.98% 56,475 0.46%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 114,200 1.06% 5.11% 26,397 0.22%
3488 ザイマックス・リート投資法人 113,900 -1.64% 4.76% 25,445 0.21%
        
8973 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 114,400 - 4.05% 126,470  

(※8973は2018/4/25上場廃止のため、2018/4/24終値で算出)


予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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