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J-REIT市況月次レポート 2023年10月

1.REIT全体市況

10月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比-2.34%の下落。一ヶ月通してTOPIXに近似した推移となった。
米国長期金利の16年ぶりの高水準に加え、中東情勢が緊迫化し、株式相場とともに月初より3日連続の下落となり、4日は半年ぶりに一時1,800ポイントを割り込む場面もあった。その後米国長期金利が低下し、株式相場が急反発すると、東証REIT指数は2週ぶりに1,850ポイントを回復した。月後半は1,800~1,850ポイントのレンジで安定した推移であったが、月末に掛けて日銀が長短金利操作の許容幅を再修正するとの観測から下落基調で終了した。
中期的に見ると、5月以降続いていた1,850~1,900ポイント圏内から一段低下し、10月は1,800~1,850ポイントの水準で推移。それに伴いREIT全体の分配金利回りは4.2%~4.3%と従来より一段高まっている。背景には、日米の金融政策及び金利上昇リスクに対する警戒感が強まっていると考えられよう。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、10月は国内金融機関と外国人投資家が買越しとなる一方、投資信託が売越しとなった。投資信託は4ヶ月連続の売越しとなっており、東証REIT指数の下落要因の一つとなっている。

個別銘柄の投資口価格は、全58銘柄うち、17銘柄が上昇、39銘柄が下落、2銘柄が変わらず。
ラサールロジポート投資法人、福岡リート投資法人、タカラレーベン不動産投資法人を筆頭に、10月に決算を発表した8月期銘柄の多くに上昇傾向が見られた。物件売却益計上による分配金の安定向上等の各種施策や、運用方針の変更を含めた今後の成長戦略の方向性を示した点等が好感したと考えられる。またオフィスの空室率上昇に反転の兆しも見られる点から、日本ビルファンド投資法人やジャパンエクセレント投資法人等のオフィスビル銘柄も上昇傾向が見られた。
一方、ジャパン・ホテル・リート投資法人、いちごホテルリート投資法人、星野リゾート・リート投資法人、インヴィンシブル投資法人のホテル銘柄がいずれも前月比-5%超の大幅下落となった。ホテル銘柄はホテルの業績改善を背景に、投資口価格が概ねコロナ前の水準まで回復している。投資口価格の高止まりに加え、ホテル銘柄の増資が続き、過度な外部成長戦略への懸念が高まったことが考えられる。
またNTT都市開発リート投資法人、KDX不動産投資法人(旧・ケネディクス・オフィス投資法人)、スターツプロシード投資法人、積水ハウス・リート投資法人等の4月期決算銘柄も、分配金権利落ちの影響から下落率が高かった。

個別銘柄の動向では、サンケイリアルエステート投資法人がオフィス中心のポートフォリオから総合型REITへ転換することを発表した。オフィス市況が軟調ななか、旗艦物件の主要テナント退去を契機にポートフォリオの収益構造の再構築の必要性を認識。スポンサーのサンケイビルが開発又は運営するホテル・物流施設・住宅を取得し、オフィスの投資比率を50%~70%に低下させる。スポンサーとの連携を強化し、将来的にはスポンサーのポートフォリオ構成の相似形に近付くことを想定する。

10月は、大和証券リビング投資法人(DLI)とNTT都市開発リート投資法人(NUD)が公募増資を発表した。
DLIは、スポンサーグループである大和証券リアルティのブリッジ機能を活用し、4月末時点における物件パイプラインが480億円超に積み上がっていた。9月に売却を公表した17物件と入替えるタイミングで増資を行い19物件を取得し、これにより取得が完了する2024年3月時点の資産規模は3,977億円と4,000億円に迫る。住宅REITとしてはアドバンス・レジデンス投資法人の4,820億円に次ぐ2番目の位置を確立する。
NUDは、2年ぶりの増資で、スポンサーであるNTT都市開発より京都と名古屋のオフィスビルを取得する。NUDは東京を中心としたポートフォリオであるが、収益力の高さとエリア分散を目的に地方都市のオフィスビルを取得する。これにより地方都市の投資比率は4.3%から10.2%へ上昇する。更にNTTグループが保有する住宅1物件の持分の優先交渉権を取得し、将来的にNTTグループと共同保有運営する可能性を示唆する。NTTグループは中期経営計画にて不動産を含む成長分野への投資を拡大することを掲げ、NTT都市開発がREITを活用した物件売却や物件入替えによって不動産開発事業を促進する。NUDにとってはスポンサーグループとの協業や連携強化が期待されよう。

 

<市況データ>

 

2023年10月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,816.11

-43.48

東証REIT指数(配当込み)

4,372.14

-96.16

時価総額合計

15兆  932億円

-7,178億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.26%

+0.11



<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2021年11月~2023年10月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2023年10月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 607,000 0.17% 3.79% 1,032,502 6.84%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 561,000 -3.77% 4.12% 798,227 5.29%
8953 日本都市ファンド投資法人 97,500 0.52% 4.64% 681,436 4.51%
8954 オリックス不動産投資法人 173,800 -3.12% 4.28% 479,688 3.18%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 354,000 -1.94% 4.29% 353,001 2.34%
8956 NTT都市開発リート投資法人 124,700 -9.70% 4.68% 174,784 1.16%
8957 東急リアル・エステート投資法人 180,400 -1.37% 4.16% 176,359 1.17%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 114,800 0.00% 5.16% 117,420 0.78%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 152,400 -2.12% 4.40% 472,225 3.13%
8961 森トラストリート投資法人 73,700 1.24% 4.56% 262,372 1.74%
8963 インヴィンシブル投資法人 58,100 -5.99% 5.00% 391,427 2.59%
8964 フロンティア不動産投資法人 452,500 -1.09% 4.67% 244,803 1.62%
8966 平和不動産リート投資法人 141,300 -3.55% 4.52% 162,486 1.08%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 279,900 -3.45% 3.70% 261,427 1.73%
8968 福岡リート投資法人 162,800 2.39% 4.52% 129,589 0.86%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 157,600 -8.90% 4.82% 267,425 1.77%
8975 いちごオフィスリート投資法人 84,900 -2.97% 4.92% 128,485 0.85%
8976 大和証券オフィス投資法人 661,000 -1.05% 4.15% 316,129 2.09%
8977 阪急阪神リート投資法人 142,000 0.64% 4.13% 98,718 0.65%
8979 スターツプロシード投資法人 207,700 -5.07% 4.41% 58,670 0.39%
8984 大和ハウスリート投資法人 267,600 1.44% 4.22% 620,832 4.11%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 68,700 -12.04% 3.86% 318,562 2.11%
8986 大和証券リビング投資法人 111,800 0.81% 4.11% 268,313 1.78%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 132,600 0.23% 4.07% 177,365 1.18%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 609,000 -3.49% 3.57% 306,614 2.03%
3234 森ヒルズリート投資法人 141,500 -0.14% 4.33% 271,161 1.80%
3249 産業ファンド投資法人 135,700 -1.81% 4.78% 286,804 1.90%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 328,500 -3.10% 3.58% 470,741 3.12%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 408,500 -0.97% 4.55% 329,842 2.19%
3281 GLP投資法人 135,500 1.35% 4.03% 667,382 4.42%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 321,000 -3.17% 3.52% 243,267 1.61%
3283 日本プロロジスリート投資法人 268,800 -3.72% 3.76% 763,096 5.06%
3287 星野リゾート・リート投資法人 594,000 -9.31% 2.86% 151,801 1.01%
3290 Oneリート投資法人 261,800 1.00% 4.96% 70,285 0.47%
3292 イオンリート投資法人 144,000 -1.71% 4.64% 305,849 2.03%
3295 ヒューリックリート投資法人 154,200 -3.26% 4.51% 222,048 1.47%
3296 日本リート投資法人 349,000 -2.24% 4.76% 157,026 1.04%
3451 トーセイ・リート投資法人 136,300 -3.13% 5.25% 49,696 0.33%
3309 積水ハウス・リート投資法人 79,600 -4.44% 4.63% 348,766 2.31%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 141,400 -2.95% 4.55% 50,833 0.34%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 112,800 -2.17% 4.72% 94,608 0.63%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 166,900 -0.30% 3.98% 786,967 5.21%
3463 いちごホテルリート投資法人 104,600 -9.98% 4.76% 34,255 0.23%
3466 ラサールロジポート投資法人 148,200 3.35% 4.94% 276,838 1.83%
3468 スターアジア不動産投資法人 57,000 -1.55% 5.32% 135,204 0.90%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 126,900 0.79% 5.18% 30,104 0.20%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 456,500 -3.08% 3.93% 277,552 1.84%
3472 大江戸温泉リート投資法人 65,000 -0.61% 4.51% 15,298 0.10%
3476 投資法人みらい 45,650 -3.69% 5.04% 80,866 0.54%
3481 三菱地所物流リート投資法人 380,500 1.33% 4.22% 191,576 1.27%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 159,000 -3.17% 4.66% 99,804 0.66%
3488 ザイマックス・リート投資法人 116,800 0.95% 5.31% 29,159 0.19%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 99,000 1.96% 5.40% 68,442 0.45%
3493 アドバンス・ロジスティクス投資法人 123,100 -2.22% 4.60% 83,019 0.55%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 118,400 0.00% 5.26% 41,673 0.28%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 91,600 0.11% 4.54% 42,786 0.28%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 119,800 -3.00% 4.58% 87,155 0.58%
2989 東海道リート投資法人 125,900 1.53% 5.23% 30,531 0.20%
 
3278※ ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 210,500 - 3.93% 225,326 -
3453※ ケネディクス商業リート投資法人 268,000 - 4.90% 161,383 -

※3278ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人と3453ケネディクス商業リート投資法人は、2023/10/30上場廃止のため、2023/10/27で算出

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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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決算発表動画
物件取得価格ランキング
1 新宿三井ビルディング 1,700億円
2 飯田橋グラン・ブルーム 1,389億円
3 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
4 汐留ビルディング 1,069億円
5 東京汐留ビルディング 825億円
株価値上り率ランキング
1 インヴィンシブル +0.81%
2 ジャパン・ホテル +0.68%
3 KDX不動産 +0.34%
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