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J-REIT市況月次レポート 2014年10月

1.REIT全体市況

10月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+45.66ポイントの上昇。月前半は、欧米の株価下落や香港の民主化デモを材料に、世界的に景気の先行き不透明感が表われ、株式相場の下落に追随して、約半年ぶりの大きな下落局面となった。17日は1,598.57と2ヶ月ぶりに1,600ポイントを割り込んだが、月初からの下落率が4.3%とTOPIXの11.2%に対し調整幅は限定的なもので底堅い推移であった。月後半は、米国相場の反転や好調な国内企業業績を背景に反発。更に31日は日銀の追加金融緩和の一環として、REITの年間買入れ額を従来の3倍の900億円とのサプライズ発表を受け、前日比+58.97ポイントと今年最大の上げ幅、終値は1,716.55とリーマンショック後の高値を1年7ヶ月ぶりに更新した。10月における日銀の買入れ額は64億円と、9月の41億円を大きく上回った。追加緩和により月平均75億円の枠が設けられたことから、時価総額9兆円のREITにおける一段の下支え効果が期待できる。日銀がインフレ2%をターゲットとすることで、インフレに連動しやすいオフィスビルや都市型商業施設、ホテルの銘柄の投資口価格が上昇しやすく、特に出遅れ感のあるオフィスビル系銘柄に上昇余地があると見られる。一方、平均分配金利回りが3.31%まで低下している点から見て、分配金の増加スピードが追いつくかが投資口市況に影響すると考えられる。仮に分配金の増加傾向が裏付けにならないと、相場と実体に乖離が生じ、投資口市況は一時的な過熱感に終わる懸念もある。

個別銘柄では、積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人、スターツプロシード投資法人、ヒューリックリート投資法人が公募増資を発表。ヒューリックリート投資法人は、2月上場後僅か9ヶ月の短期間での増資となる。上場以降投資口価格が大幅上昇したため、プレミアム増資による分配金増加の恩恵を受けやすい。この好機を捉え資産規模を1,014億円から1,482億円へ一気に拡大する。投資口価格は増資後調整したものの、IPO発行価格108,000円に対し増資発行価格は39%高の150,150円で決定し約187億円を調達見込み。これを原資に「御茶ノ水ソラシティ」他6棟(取得額計467億円)を取得。有利子負債比率は30%から38%程度に上昇するが、分配金水準を維持しながら外部成長を果たす。

新規上場の動向では、11月5日に日本ヘルスケア投資法人(資産規模132.8億円)が上場し、27日にトーセイ・リート投資法人(同174億円)、12月3日に積水ハウス・リート投資法人(同1,143億円)が上場予定。投資口市況の見通しが明るい点や比較的小規模での上場が続く点から、2015年はREIT設立の動きが更に増加すると見られる。

 

<市況データ>

 

2014年10月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,716.55

+45.66

東証REIT指数(配当込み)

2,942.29

+83.06

時価総額合計

9兆3,428億円

+4,786億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.31%

-0.06%


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2012年11月~2014年10月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2014年10月末現在

証券
コード

投資法人名

投資口価格
(円)

騰落率
(1ヶ月)

予想配当
利回り

時価総額
(百万円)

時価総額シェア

8951

日本ビルファンド投資法人

622,000

7.80%

2.42%

878,264

9.4%

8952

ジャパンリアルエステイト投資法人

608,000

7.80%

2.52%

760,930

8.1%

8953

日本リテールファンド投資法人

223,700

1.22%

3.73%

543,635

5.8%

8954

オリックス不動産投資法人

148,000

7.32%

3.47%

313,891

3.4%

8955

日本プライムリアルティ投資法人

410,000

3.80%

3.01%

338,250

3.6%

8956

プレミア投資法人

489,500

-0.10%

4.09%

107,053

1.1%

8957

東急リアル・エステート投資法人

154,500

6.85%

3.17%

151,039

1.6%

8958

グローバル・ワン不動産投資法人

345,000

11.47%

5.45%

66,861

0.7%

8959

野村不動産オフィスファンド投資法人

494,000

-1.59%

4.21%

184,041

2.0%

8960

ユナイテッド・アーバン投資法人

175,100

4.04%

3.25%

439,894

4.7%

8961

森トラスト総合リート投資法人

199,400

-1.72%

3.66%

263,208

2.8%

8963

インヴィンシブル投資法人

38,000

7.65%

3.16%

101,410

1.1%

8964

フロンティア不動産投資法人

513,000

-2.47%

3.66%

254,448

2.7%

8966

平和不動産リート投資法人

91,200

1.45%

3.69%

80,388

0.9%

8967

日本ロジスティクスファンド投資法人

250,300

3.26%

3.06%

207,749

2.2%

8968

福岡リート投資法人

208,200

2.81%

3.22%

143,658

1.5%

8972

ケネディクス・オフィス投資法人

592,000

0.51%

3.34%

210,166

2.2%

8973

積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人

109,000

1.96%

3.91%

110,440

1.2%

8975

いちご不動産投資法人

83,700

0.72%

3.66%

85,903

0.9%

8976

大和証券オフィス投資法人

594,000

0.34%

2.72%

261,954

2.8%

8977

阪急リート投資法人

636,000

0.79%

3.90%

76,002

0.8%

8979

スターツプロシード投資法人

181,900

-1.14%

4.47%

26,371

0.3%

8982

トップリート投資法人

459,500

-4.37%

4.33%

80,872

0.9%

8984

大和ハウス・レジデンシャル投資法人

470,000

0.00%

3.67%

175,719

1.9%

8985

ジャパン・ホテル・リート投資法人

68,700

2.84%

3.00%

191,761

2.1%

8986

日本賃貸住宅投資法人

77,400

1.57%

4.44%

114,170

1.2%

8987

ジャパンエクセレント投資法人

147,400

4.61%

3.33%

178,759

1.9%

3226

日本アコモデーションファンド投資法人

405,500

2.40%

3.82%

187,107

2.0%

3227

MIDリート投資法人

279,400

3.06%

4.15%

51,305

0.5%

3234

森ヒルズリート投資法人

156,100

2.43%

2.96%

245,083

2.6%

3240

野村不動産レジデンシャル投資法人

588,000

2.80%

3.95%

94,550

1.0%

3249

産業ファンド投資法人

910,000

0.11%

3.70%

150,634

1.6%

3269

アドバンス・レジデンス投資法人

261,400

2.51%

3.44%

339,820

3.6%

3278

ケネディクス・レジデンシャル投資法人

293,300

4.60%

4.05%

81,866

0.9%

3279

アクティビア・プロパティーズ投資法人

904,000

2.61%

3.49%

226,960

2.4%

3263

大和ハウスリート投資法人

498,500

2.57%

3.28%

146,300

1.6%

3281

GLP投資法人

125,600

-0.87%

3.51%

300,276

3.2%

3282

コンフォリア・レジデンシャル投資法人

208,300

2.16%

4.05%

83,872

0.9%

3283

日本プロロジスリート投資法人

258,700

1.41%

2.93%

447,745

4.8%

3285

野村不動産マスターファンド投資法人

134,900

-2.03%

3.59%

224,644

2.4%

3287

星野リゾート・リート投資法人

1,125,000

-2.17%

2.90%

48,340

0.5%

3290

SIA不動産投資法人

420,000

-3.45%

5.31%

31,542

0.3%

3292

イオンリート投資法人

141,400

3.21%

3.44%

134,330

1.4%

3295

ヒューリックリート投資法人

167,100

-5.11%

3.29%

108,949

1.2%

3296

日本リート投資法人

322,000

7.15%

4.39%

48,883

0.5%

3298

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人

101,200

-1.56%

3.30%

43,787

0.5%

 

予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※GLP投資法人(3281)、日本プロロジスリート投資法人(3283)は利益超過分配金を分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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5 北の丸スクエア 816億円
株価値上り率ランキング
1 グローバル・ワン +1.15%
2 野村不動産マスター +1.05%
3 積水ハウス・レジ +0.81%
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