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J-REIT市況月次レポート 2019年3月

1.REIT全体市況

3月末の東証REIT指数(配当なし)は、1,907.36ポイントと前月比+3.1%の上昇。REIT全体の時価総額は14兆1.942億円となり、初めて14兆円を達成した。
月初は長期金利が1ヶ月ぶりにプラス圏に入ったことから、東証REIT指数はやや調整する場面もあったが、中旬に長期金利が再び低下すると、8営業日連続の上昇。また米国が2019年の利上げを見送るとの発表を受け、長期金利が更に低下したことから、月末に掛けて東証REIT指数は一段の上昇となり、27日終値は1,932.83ポイントと2016年5月以来2年10ヶ月ぶりの高値を付けた。これを受けてREIT全体の平均分配金利回りは3.84%と2017年5月以来の水準に低下した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、外国人は引き続き買越し、更に投資信託が6ヶ月ぶりに買越しに転じた。これら主要な投資家層の旺盛な投資姿勢が、東証REIT指数の上昇に繋がったと見られる。
長期金利の低下が下支えする形で上昇したが、短期的な過熱感に対する下落リスクも高まっている。

個別銘柄では、全63銘柄うち57銘柄が上昇。なかでも伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が+10.50%、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が+9.40%、積水ハウス・リート投資法人が+9.13%、東急リアル・エステート投資法人が+8.27%と高い上昇率を示した。物件取得や売却によって増配を発表した銘柄や、既に高値圏にあるオフィスビル系銘柄に比べて出遅れ感のある総合型銘柄の上昇率が高い。
12日に上場したサンケイリアルエステート投資法人は、初値はIPO発行価格を割り込んだが、その後はREIT全体の上昇の流れを受け、月末は102,900円に上昇した。

個別銘柄の運用動向では、3月は3ヶ月ぶりに公募増資の発表がない月となった。1月から2月に掛けて7銘柄が公募増資を発表し、外部成長の動きが続いたが、3月に入り漸く一段落した。
増資の発表がなかったため、大規模な物件取得の発表もなかったが、物件入替えが相次いで発表された。
フロンティア不動産投資法人が、広島市郊外に1990年開業した商業施設「三井ショッピングパークアルパーク(東棟)」を売却する。競合施設の進出に伴い売上げがピーク時から27%低下し、スポンサーである三井不動産とのマスターリース契約の解消リスクも潜在することから、売却損9億円が発生するが、早期に売却し将来的なリスクの増大を回避した。一方、三井不動産から都市型の商業施設3物件を取得し、ポートフォリオを拡大する。
東急リアル・エステート投資法人は、スポンサーである東急電鉄と物件を入替え、渋谷駅近くに1992年開業した商業施設「カレイド渋谷宮益坂」を売却する。圧縮記帳を活用した物件交換取引とすることで、カレイド渋谷宮益坂から生じる一時的な売却益よりも、取得する物件の含み益の拡大によって、利益を将来に先延ばす試み。

決算動向では、好調な賃貸市況を背景に増配基調が続くなか、いちごホテルリート投資法人は、京都や大阪のホテルの供給過剰に伴う保有物件の売上げ減少を想定し、業績予想を下方修正した。ポートフォリオが500億円程度と小規模である点や、変動賃料比率が43%と高いことから、一部の物件の売上げの影響を受けやすく、収益変動の高いポートフォリオ構成のマイナス面が表れた形となった。


<市況データ>

 

2019年3月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,907.36

+57.33

東証REIT指数(配当込み)

3,851.10

+123.10

時価総額合計

14兆1,942億円

+5,289億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.89%

-0.11


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2017年4月~2019年3月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

 

2019年3月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 750,000 3.45% 2.81% 1,059,000 7.46%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 653,000 1.24% 2.94% 904,542 6.37%
8953 日本リテールファンド投資法人 222,700 -0.76% 3.98% 583,032 4.11%
8954 オリックス不動産投資法人 190,100 4.11% 3.61% 524,676 3.70%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 456,000 4.35% 3.23% 420,888 2.97%
8956 プレミア投資法人 139,600 5.20% 4.00% 183,853 1.30%
8957 東急リアル・エステート投資法人 179,300 8.27% 3.25% 175,284 1.23%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 133,100 5.30% 3.24% 117,885 0.83%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 174,900 1.33% 3.97% 534,335 3.76%
8961 森トラスト総合リート投資法人 172,200 1.18% 4.24% 227,304 1.60%
8963 インヴィンシブル投資法人 54,200 6.90% 6.01% 307,143 2.16%
8964 フロンティア不動産投資法人 464,500 0.98% 4.52% 230,392 1.62%
8966 平和不動産リート投資法人 129,100 4.79% 3.72% 131,017 0.92%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 234,900 5.24% 4.01% 212,602 1.50%
8968 福岡リート投資法人 170,300 0.59% 4.17% 135,559 0.96%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 769,000 3.50% 3.45% 329,524 2.32%
8975 いちごオフィスリート投資法人 106,200 3.11% 4.03% 162,729 1.15%
8976 大和証券オフィス投資法人 788,000 6.06% 3.13% 387,599 2.73%
8977 阪急阪神リート投資法人 148,800 2.83% 4.21% 103,446 0.73%
8979 スターツプロシード投資法人 182,900 7.27% 4.87% 46,965 0.33%
8984 大和ハウスリート投資法人 245,700 -1.09% 4.29% 509,828 3.59%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 89,300 3.96% 4.13% 398,488 2.81%
8986 日本賃貸住宅投資法人 88,200 0.34% 4.42% 144,653 1.02%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 160,900 4.55% 3.50% 210,087 1.48%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 562,000 1.44% 3.33% 272,301 1.92%
3227 MCUBS MidCity投資法人 101,800 3.88% 4.48% 167,270 1.18%
3234 森ヒルズリート投資法人 148,800 4.71% 3.82% 278,994 1.97%
3249 産業ファンド投資法人 123,700 4.39% 4.74% 210,144 1.48%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 308,500 -0.48% 3.48% 416,475 2.93%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 183,700 1.27% 4.27% 166,700 1.17%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 460,000 -0.97% 4.30% 354,763 2.50%
3281 GLP投資法人 118,700 2.06% 4.35% 455,027 3.21%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 303,500 5.46% 3.34% 194,493 1.37%
3283 日本プロロジスリート投資法人 235,800 -0.42% 3.75% 515,447 3.63%
3287 星野リゾート・リート投資法人 555,000 4.32% 4.66% 123,133 0.87%
3290 Oneリート投資法人 283,300 3.43% 4.69% 67,966 0.48%
3292 イオンリート投資法人 130,600 1.48% 4.59% 232,122 1.64%
3295 ヒューリックリート投資法人 188,800 6.73% 3.55% 236,189 1.66%
3296 日本リート投資法人 427,000 3.52% 4.25% 192,120 1.35%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 17,580 9.40% 4.60% 151,950 1.07%
3308 日本ヘルスケア投資法人 175,100 2.70% 4.83% 13,068 0.09%
3451 トーセイ・リート投資法人 118,500 5.05% 6.14% 33,537 0.24%
3309 積水ハウス・リート投資法人 83,700 9.13% 3.72% 314,887 2.22%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 270,300 5.67% 4.74% 137,231 0.97%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 112,600 1.08% 6.09% 35,019 0.25%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 98,500 2.93% 6.49% 49,654 0.35%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 163,200 6.95% 3.92% 742,119 5.23%
3463 いちごホテルリート投資法人 132,800 -0.52% 4.76% 33,861 0.24%
3466 ラサールロジポート投資法人 109,500 3.60% 4.64% 120,450 0.85%
3468 スターアジア不動産投資法人 109,300 3.80% 5.74% 59,112 0.42%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 110,600 3.08% 6.20% 14,637 0.10%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 354,500 7.59% 3.64% 134,356 0.95%
3472 大江戸温泉リート投資法人 86,100 3.61% 5.53% 20,263 0.14%
3473 さくら総合リート投資法人 86,500 1.88% 5.85% 28,805 0.20%
3476 投資法人みらい 201,500 6.11% 5.66% 79,675 0.56%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 137,400 1.10% 4.35% 68,700 0.48%
3481 三菱地所物流リート投資法人 262,100 6.37% 4.15% 64,428 0.45%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 111,700 4.98% 5.26% 25,819 0.18%
3488 ザイマックス・リート投資法人 122,600 7.17% 4.79% 27,389 0.19%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 92,600 2.89% 6.52% 31,993 0.23%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 100,000 10.50% 4.61% 35,714 0.25%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 101,700 2.31% 6.18% 24,103 0.17%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 102,900 - 3.48% 23,486 0.17%

予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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物件取得価格ランキング
1 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
2 東京汐留ビルディング 1,100億円
3 汐留ビルディング 1,069億円
4 北の丸スクエア 816億円
5 汐留ビルディング 716億円
株価値上り率ランキング
1 森トラスト総合 +1.98%
2 日本プライム +1.61%
3 大和証券オフィス +1.53%
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[modified] => 2018-09-18 15:29:41