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J-REIT市況月次レポート 2018年8月

1.REIT全体市況

8月末の東証REIT指数(配当なし)は1,752.65ポイントと、前月比-0.89%の下落。月間ベースで見ると、3月以来5ヶ月ぶりに僅かながら下落に転じた。但し、米中貿易摩擦やトルコ通貨急落の影響を受け月中に大幅下落した株式相場と対照的に、東証REIT指数は比較的安定的な推移となった。
7月末、日銀が長期金利の変動幅拡大を容認するとの発表を受け、金融政策の出口戦略を模索するとの見方が強まり、月初より下落基調となった。更にトルコショックも重なり、6日から6営業日連続下落し、14日は一時1,730.96ポイントと6月以来2ヶ月半ぶり安値を付ける場面もあった。しかし15日には早くも1,750ポイントを戻すと、長期金利の低下やREITの好決算を背景に、月後半は1,750~1,760ポイントのレンジで安定的に推移した。

中期的に見ると、投資口市況にやや変調の兆しが表れている。東証が発表する投資部門別売買動向によれば、価格上昇を牽引してきた外国人投資家が3ヶ月ぶりに売越しとなった。7月末の日銀の発表後、長期金利が一段高い水準で推移している点や、日銀のREIT買入れ額が24億円と従来より減少した点から、外国人投資家の投資姿勢に変化が出ている。

個別銘柄の推移では、日本ヘルスケア投資法人が前月比+4.19%、日本ビルファンド投資法人が+4.02%上昇。特に好調な賃貸市況を背景にオフィスビル系銘柄の価格上昇が顕著である。
一方、GLP投資法人、大和ハウスリート投資法人、ラサールロジポート投資法人がいずれも前月比-6%超の下落率を示し、全体市況が軟調ななか、8月期決算銘柄の分配金権利落ちの影響が大きく表れた。
また用途別に見ると、物流施設系銘柄の下落基調が7月中旬から鮮明になっている。不動産価格の高騰により物件取得が難しい環境で、他の用途銘柄の外部成長が停滞するなか、物流施設系銘柄はスポンサーが開発した物件を取得する動きが続き、新規上場や増資が活発となっている。投資口の一時的な需給悪化やポートフォリオの収益利回りの低下に対する懸念が、軟調な投資口市況の要因と見られる。

個別銘柄の動向では、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が物流施設特化型REITとして9月7日に上場した。
既存の銘柄では、サムティ・レジデンシャル投資法人、GLP投資法人、スターアジア不動産投資法人、三菱地所物流リート投資法人の4銘柄が公募増資を発表した。なかでもGLP投資法人は2期連続の大型増資となった。GLP投資法人は、スポンサーであるGLPグループが1月に中国系投資会社の傘下となり、外部成長を加速している。2度の増資により半年間で資産規模が4,425億円から6,094億円へ急拡大し、物流施設特化型として最大規模のREITとなった。規模拡大によりポートフォリオの安定性は高まったが、物流施設特化型REITの中でNOI利回りが相対的に低い点が指摘できる。保有物件の築年数が経過している点から、今後は物件入替え等の内部成長にも軸足を揃える必要性があろう。

またMCUBS MidCity投資法人が、大規模な物件入替えを発表。「横浜アイランドタワー」を取得する一方、「松下IMPビル」を含めた大阪の2物件を売却する。松下IMPビルは、大口テナントが退去したが早期に埋め戻し収益力が改善した結果、鑑定価格を21%上回る270億円で売却する。これによる売却益約42億円を計上し、一部内部留保する。売却益を獲得するとともに、償却後NOI利回りの高い物件を取得することで、巡航分配金水準も向上し、更にポートフォリオの含み益も拡大する見込み。これを受け翌日の投資口価格は8.8%上昇した。

  

<市況データ>

 

2018年8月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,752.65

-15.66

東証REIT指数(配当込み)

3,457.71

-11.17

時価総額合計

12兆6,425億円

-383億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.16%

+0.10


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2016年9月~2018年8月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2018年8月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 647,000 4.02% 3.11% 913,564 7.23%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 591,000 1.03% 3.13% 818,659 6.48%
8953 日本リテールファンド投資法人 201,000 -1.42% 4.41% 526,221 4.16%
8954 オリックス不動産投資法人 173,400 -0.46% 3.84% 478,584 3.79%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 402,000 -0.12% 3.63% 371,046 2.93%
8956 プレミア投資法人 113,500 0.62% 4.58% 149,479 1.18%
8957 東急リアル・エステート投資法人 153,800 0.85% 3.91% 150,355 1.19%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 113,000 -0.62% 3.69% 100,082 0.79%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 175,300 1.10% 3.98% 535,557 4.24%
8961 森トラスト総合リート投資法人 162,300 0.12% 4.50% 214,236 1.69%
8963 インヴィンシブル投資法人 48,150 -2.43% 6.99% 276,775 2.19%
8964 フロンティア不動産投資法人 447,500 -0.56% 4.55% 221,960 1.76%
8966 平和不動産リート投資法人 107,500 -0.37% 4.33% 109,096 0.86%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 211,300 -2.18% 4.32% 193,128 1.53%
8968 福岡リート投資法人 170,400 -3.18% 4.19% 135,638 1.07%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 690,000 1.77% 3.83% 295,672 2.34%
8975 いちごオフィスリート投資法人 89,300 -3.35% 4.41% 136,833 1.08%
8976 大和証券オフィス投資法人 677,000 -0.59% 3.52% 333,001 2.63%
8977 阪急阪神リート投資法人 140,300 3.16% 4.31% 89,582 0.71%
8979 スターツプロシード投資法人 169,700 0.47% 5.14% 43,575 0.34%
8984 大和ハウスリート投資法人 257,600 -6.67% 3.96% 496,395 3.93%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 84,200 2.81% 4.62% 337,713 2.67%
8986 日本賃貸住宅投資法人 90,000 -1.10% 4.32% 147,605 1.17%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 145,000 0.90% 3.83% 189,327 1.50%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 505,000 -4.54% 3.52% 244,684 1.94%
3227 MCUBS MidCity投資法人 84,200 2.43% 6.16% 138,351 1.09%
3234 森ヒルズリート投資法人 140,700 1.88% 3.97% 263,807 2.09%
3249 産業ファンド投資法人 116,000 -3.81% 4.58% 197,063 1.56%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 283,700 -2.48% 3.70% 382,995 3.03%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 171,600 3.37% 4.43% 149,143 1.18%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 489,000 -2.00% 3.89% 341,666 2.70%
3281 GLP投資法人 111,300 -6.78% 4.66% 378,718 3.00%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 262,000 0.08% 3.69% 153,792 1.22%
3283 日本プロロジスリート投資法人 216,500 -4.25% 4.08% 473,258 3.74%
3287 星野リゾート・リート投資法人 563,000 -1.92% 4.56% 124,908 0.99%
3290 Oneリート投資法人 247,700 -4.40% 5.43% 46,889 0.37%
3292 イオンリート投資法人 119,500 0.00% 5.02% 212,393 1.68%
3295 ヒューリックリート投資法人 163,300 -5.55% 4.27% 181,263 1.43%
3296 日本リート投資法人 356,000 2.74% 4.76% 160,175 1.27%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 16,010 2.30% 5.32% 138,380 1.09%
3308 日本ヘルスケア投資法人 176,600 4.19% 4.68% 13,180 0.10%
3451 トーセイ・リート投資法人 112,300 -1.66% 5.83% 26,323 0.21%
3309 積水ハウス・リート投資法人 72,100 -0.14% 4.24% 271,247 2.15%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 237,900 -2.54% 5.24% 120,782 0.96%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 111,300 -0.27% 4.67% 21,493 0.17%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 92,800 -2.73% 5.80% 46,780 0.37%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 154,800 -2.27% 3.99% 669,015 5.29%
3463 いちごホテルリート投資法人 140,400 0.43% 7.66% 35,798 0.28%
3466 ラサールロジポート投資法人 103,000 -6.53% 4.97% 113,300 0.90%
3468 スターアジア不動産投資法人 106,000 -1.49% 6.58% 49,886 0.39%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 111,900 -2.86% 6.10% 14,809 0.12%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 321,500 -0.31% 3.63% 84,482 0.67%
3472 大江戸温泉リート投資法人 85,600 -0.47% 5.66% 20,146 0.16%
3473 さくら総合リート投資法人 91,200 -0.11% 5.70% 30,370 0.24%
3476 投資法人みらい 190,400 -3.84% 5.88% 64,586 0.51%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 146,100 -5.31% 4.31% 73,050 0.58%
3481 三菱地所物流リート投資法人 254,100 -5.68% 4.21% 54,377 0.43%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 108,200 -2.35% 5.76% 25,010 0.20%
3488 ザイマックス・リート投資法人 111,200 -2.80% 4.88% 24,842 0.20%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 91,200 0.00% 3.70% 31,510 0.25%

予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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決算発表動画
物件取得価格ランキング
1 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
2 東京汐留ビルディング 1,100億円
3 汐留ビルディング 1,069億円
4 北の丸スクエア 816億円
5 汐留ビルディング 716億円
株価値上り率ランキング
1 大和証券オフィス +2.27%
2 日本プライム +2.21%
3 森トラストホテル +2.19%
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