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J-REIT市況月次レポート 2022年11月

1.REIT全体市況

11月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比-0.24%の小幅下落と、同期間のTOPIXが+2.91%の上昇となったのに対し、軟調な推移となった。
前月下旬から6営業日連続上昇の流れを受け、月初は2,001.51ポイントと約1ヶ月半ぶりに2,000ポイントを回復して始まった。しかし米国の金融引締めが長期化するとの見通しが強まると、急上昇の反動から3営業日連続の下落となり、7日は1,934.93ポイントまで下落した。中旬はTOPIXに近似した安定推移であったが、下旬は米国の利上げペースが減速するとの思惑からTOPIXが大幅上昇した場面でも、東証REIT指数は追随せず比較的緩やかな上昇であった。結果的に月初の急落が影響したため、月末は1,970.04ポイントと前月末を僅かに下回る水準で終了した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、11月は全体が売越基調ななか、投資信託だけが2ヶ月連続の買越しとなり、東証REIT指数を下支えする形となっている。

個別銘柄では、全61銘柄うち、24銘柄が上昇、36銘柄が下落、1銘柄が変動なし。
11月決算の日本プロロジスリート投資法人(前月比+8.35%)、平和不動産リート投資法人(同+4.54%)を筆頭に、物流施設や住宅系銘柄が比較的堅調であった。
一方、ヘルスケア&メディカル投資法人(前月比-7.53%)、大江戸温泉リート投資法人(同-6.98%)、グローバル・ワン不動産投資法人(同-6.62%)と、前月下旬の上昇率の高かったオフィスやホテル系銘柄、増資を発表した銘柄に下落率の高い傾向が見られた。

個別銘柄の運用動向では、11月は、SOSiLA物流リート投資法人、グローバル・ワン不動産投資法人(GOR)、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の3銘柄が公募増資を発表した。
3年半ぶりの増資となるGORは、上場来の旗艦物件であった「大手町ファーストスクエア」を5期にわたり分割売却する一方、札幌・名古屋のオフィスビルを取得し、ポートフォリオの収益性及び安定性を高める。売却益を分配金の安定に活用するとともに、今後の物件取得基準をより柔軟にすることで、資産規模2,000億円から更なる成長を目指す意向。

森トラスト総合リート投資法人(MTR)と森トラスト・ホテルリート投資法人(MTH)が、2023年3月に合併することを発表した。REIT創設初期の2004年にMTRがオフィスを中心とする総合型REITとして上場、インバウンド需要によるホテル市場の拡大とともに2017年にMTHがホテル特化型REITとして上場した。同一の資産運用会社が用途の異なる2つの投資法人を運用していたが、コロナ禍の影響を受け、2020年以降ともに業績が低迷し、単独での成長が難しい状況であった。合併を模索するなか、MTRは旗艦物件である東京汐留ビルディングの主要テナント退去後の稼働の目処が付いたこと、MTHは政府支援策や入国制限撤廃によりホテルの収益回復の目処が見えてきたことから、このタイミングで合併することとなった。合併によって低下する有利子負債比率を活用し神谷町トラストタワーを取得し、合併時の資産規模は4,711億円、REIT全61銘柄の中で14番目の規模になる。合併後はポートフォリオ分散により収益安定性が高まることや、オフィス及びホテルの収益回復による内部成長に加え、増資を用いた外部成長にも取り組む姿勢を示す。
同一スポンサーによる合併は敵対的買収に比べて実現のハードルが低い点から、外部成長が困難な銘柄にとってはアフターコロナを見据えた成長戦略の一つとして、今後も続くことが考えられよう。


<市況データ>

 

2022年11月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,970.04

-4.66

東証REIT指数(配当込み)

4,565.38

+0.66

時価総額合計

16兆4,314億円

-254億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.77%

+0.08



<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2020年12月~2022年11月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2022年11月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 640,000 -3.18% 3.59% 1,088,634 6.63%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 609,000 -2.25% 3.73% 843,593 5.13%
8953 日本都市ファンド投資法人 110,100 0.55% 4.11% 769,499 4.68%
8954 オリックス不動産投資法人 193,500 -3.01% 3.93% 534,060 3.25%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 393,000 -2.60% 3.91% 391,891 2.39%
8956 NTT都市開発リート投資法人 147,500 1.30% 3.63% 206,741 1.26%
8957 東急リアル・エステート投資法人 215,600 1.84% 3.45% 210,771 1.28%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 107,200 -6.62% 5.50% 101,732 0.62%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 154,200 -1.91% 4.02% 477,803 2.91%
8961 森トラスト総合リート投資法人 146,800 -1.01% 4.08% 193,776 1.18%
8963 インヴィンシブル投資法人 47,650 2.03% 2.75% 290,514 1.77%
8964 フロンティア不動産投資法人 529,000 0.76% 4.16% 286,189 1.74%
8966 平和不動産リート投資法人 161,100 4.54% 3.87% 179,422 1.09%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 320,500 0.63% 3.22% 299,347 1.82%
8968 福岡リート投資法人 174,300 0.40% 4.05% 138,743 0.84%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 337,500 -0.30% 4.23% 286,345 1.74%
8975 いちごオフィスリート投資法人 85,700 2.15% 9.56% 129,696 0.79%
8976 大和証券オフィス投資法人 677,000 -3.56% 4.02% 323,781 1.97%
8977 阪急阪神リート投資法人 152,700 -1.04% 3.92% 106,157 0.65%
8979 スターツプロシード投資法人 234,200 -1.22% 4.34% 66,156 0.40%
8984 大和ハウスリート投資法人 307,500 2.50% 3.64% 713,400 4.34%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 74,700 -4.60% 0.45% 333,685 2.03%
8986 大和証券リビング投資法人 118,000 2.25% 3.73% 266,785 1.62%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 136,400 -0.80% 4.11% 182,448 1.11%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 627,000 -0.95% 3.29% 315,677 1.92%
3234 森ヒルズリート投資法人 161,500 -0.74% 3.77% 309,487 1.88%
3249 産業ファンド投資法人 159,100 1.34% 3.86% 329,340 2.00%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 344,000 -0.58% 3.33% 476,440 2.90%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 208,900 -4.09% 3.98% 218,459 1.33%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 427,000 -3.06% 4.37% 346,965 2.11%
3281 GLP投資法人 154,000 -0.06% 3.52% 725,670 4.42%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 315,500 0.00% 3.42% 225,892 1.37%
3283 日本プロロジスリート投資法人 337,500 8.35% 2.91% 901,243 5.48%
3287 星野リゾート・リート投資法人 689,000 -2.41% 2.42% 176,079 1.07%
3290 Oneリート投資法人 252,900 2.02% 4.99% 67,896 0.41%
3292 イオンリート投資法人 159,600 -0.25% 4.10% 326,297 1.99%
3295 ヒューリックリート投資法人 172,400 -0.98% 4.04% 248,256 1.51%
3296 日本リート投資法人 366,000 -0.27% 4.51% 164,674 1.00%
3451 トーセイ・リート投資法人 133,800 -2.48% 5.34% 48,369 0.29%
3309 積水ハウス・リート投資法人 80,500 0.50% 4.17% 352,709 2.15%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 265,600 -0.64% 4.74% 159,938 0.97%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 189,100 -7.53% 3.57% 67,981 0.41%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 119,900 -0.17% 4.56% 100,563 0.61%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 172,500 1.77% 3.81% 813,372 4.95%
3463 いちごホテルリート投資法人 102,500 -4.21% 2.43% 26,135 0.16%
3466 ラサールロジポート投資法人 161,300 1.64% 3.81% 287,921 1.75%
3468 スターアジア不動産投資法人 55,900 -1.41% 5.30% 107,422 0.65%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 136,400 -0.73% 5.34% 26,220 0.16%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 499,500 1.32% 3.34% 287,712 1.75%
3472 大江戸温泉リート投資法人 64,000 -6.98% 4.27% 15,062 0.09%
3476 投資法人みらい 46,900 -2.09% 5.48% 83,081 0.51%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 135,200 -4.18% 1.99% 67,600 0.41%
3481 三菱地所物流リート投資法人 440,500 0.11% 3.51% 221,785 1.35%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 205,300 0.34% 4.78% 115,933 0.71%
3488 ザイマックス・リート投資法人 121,200 -1.46% 5.10% 30,258 0.18%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 103,800 2.37% 5.07% 66,287 0.40%
3493 アドバンス・ロジスティクス投資法人 146,900 1.03% 3.80% 99,069 0.60%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 118,700 3.04% 5.41% 41,778 0.25%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 93,100 -0.21% 4.96% 43,487 0.26%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 137,400 -3.58% 3.84% 93,654 0.57%
2989 東海道リート投資法人 121,900 0.41% 5.25% 21,552 0.13%

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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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決算発表動画
物件取得価格ランキング
1 新宿三井ビルディング 1,700億円
2 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
3 飯田橋グラン・ブルーム 1,135億円
4 汐留ビルディング 1,069億円
5 東京汐留ビルディング 825億円
株価値上り率ランキング
1 日本プロロジス +2.30%
2 大和ハウスリート +2.28%
3 ユナイテッド +2.21%
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