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J-REIT市況月次レポート 2016年3月

1.REIT全体市況

3月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+1.23%の上昇。長期金利がマイナス圏で推移する環境下で、1ヶ月を通して高値圏で推移した。
前月後半の上昇の流れを受け、月初より昨年5月26日以来約9ヶ月ぶりの高値を付けて始まり、月前半は1,850~1,900ポイントのレンジで推移した。月後半は、米国の利上げ後退の懸念から円高が進行し、株式相場が下落基調となるも、東証REIT指数は底堅く堅調に推移。22日は円高一服からTOPIXが5営業日ぶりに反発すると、東証REIT指数も1,927.20と昨年1月以来1年2ヶ月ぶりの高値を付けた。直後にベルギー同時多発テロを受け株式相場とともに下落する場面もあったが、月末は1,896.40と前月を上回って終了した。
東証が発表した投資部門別売買動向によれば、3月における海外投資家の買越額は832億円と、2ヶ月連続の買越しとなった。国内投資家が総じて売越しであるのとは対照的な取引となっており、為替動向を含めて海外投資家の動きが注目される。
3月の日銀の買入れ額は24億円。堅調な投資口市況を受け、買入れ額は低調な水準であった。
個別銘柄の投資口価格を見ると、インヴィンシブル投資法人やいちごホテルリート投資法人等のホテル系銘柄が、ホテル需要に伴う変動賃料の増加によって増配予想を示したしたことから、投資口価格が上昇。特にいちごホテルリート投資法人は前月比+33.7%の大幅上昇となった。

個別銘柄の動向では、スターアジア不動産投資法人(3468)が4月20日に資産規模615億円で上場する。東京圏を中心とした100億円未満の中規模不動産で構成される総合型ポートフォリオの観点から、上場後の外部成長期待が大きい。
既存銘柄では、オリックス不動産投資法人、インヴィンシブル投資法人、ヒューリックリート投資法人、ケネディクス商業リート投資法人の4銘柄が公募増資を発表。不動産の取得環境は厳しいものの、好調な投資口市況を背景に、発行価格が1口当たり出資額を上回るプレミアム増資と、取得競争のないスポンサーからの物件取得によって、分配金を増加しながら、資産規模を拡大する。オフィスビルの賃貸市況も改善しているため、取得後の内部成長にも期待が出来よう。
一方、物件売却の動きも進んでいる。築年数の経過による修繕費の増加や、競合物件出現による競争力の低下等に伴う収益力の低下から、含み損を解消する目的の売却が多いが、物件売却損が多額の場合、分配金の減少を回避するために、含み益のある物件を併せて売却する事例もある。このようにREITにとっては、含み損の物件を売却し、ポートフォリオを再構築する好機と言えよう。

<市況データ>

 

2016年3月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,896.40

+23.11

東証REIT指数(配当込み)

3,409.88

+48.77

時価総額合計

11兆7,809億円

+2,628億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.28%

-0.01

 


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2014年4月~2016年3月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ
 

2016年3月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 667,000 -0.30% 2.49% 941,804 7.99%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 650,000 -4.55% 2.51% 851,052 7.22%
8953 日本リテールファンド投資法人 270,200 5.05% 3.11% 689,604 5.85%
8954 オリックス不動産投資法人 174,500 1.75% 3.31% 421,685 3.58%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 458,500 -1.08% 2.89% 400,271 3.40%
8956 プレミア投資法人 139,100 -1.97% 3.31% 183,194 1.56%
8957 東急リアル・エステート投資法人 154,500 -5.04% 3.40% 151,039 1.28%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 449,000 -2.60% 2.81% 87,016 0.74%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 181,900 2.54% 3.27% 500,475 4.25%
8961 森トラスト総合リート投資法人 194,600 -3.57% 3.61% 256,872 2.18%
8963 インヴィンシブル投資法人 84,400 13.75% 3.29% 308,330 2.62%
8964 フロンティア不動産投資法人 541,000 4.84% 3.55% 268,336 2.28%
8966 平和不動産リート投資法人 91,000 -1.52% 3.90% 92,351 0.78%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 235,100 -3.96% 3.43% 206,888 1.76%
8968 福岡リート投資法人 203,500 4.79% 3.44% 152,015 1.29%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 646,000 -1.37% 3.25% 261,556 2.22%
8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 115,700 -1.53% 3.66% 117,795 1.00%
8975 いちごオフィスリート投資法人 86,900 2.96% 4.00% 123,078 1.04%
8976 大和証券オフィス投資法人 700,000 -3.31% 2.82% 338,800 2.88%
8977 阪急リート投資法人 137,400 1.03% 3.78% 82,097 0.70%
8979 スターツプロシード投資法人 176,200 3.28% 4.57% 30,620 0.26%
8982 トップリート投資法人 444,500 2.07% 4.45% 78,232 0.66%
8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 234,800 -0.09% 3.83% 175,569 1.49%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 99,100 0.61% 3.35% 329,201 2.79%
8986 日本賃貸住宅投資法人 83,100 -8.48% 4.09% 136,289 1.16%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 152,000 -2.06% 3.31% 192,196 1.63%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 433,500 4.84% 3.60% 210,040 1.78%
3227 MCUBS MidCity投資法人 338,000 -3.01% 4.08% 89,916 0.76%
3234 森ヒルズリート投資法人 166,500 -2.06% 3.06% 291,482 2.47%
3249 産業ファンド投資法人 523,000 -1.32% 3.65% 184,391 1.57%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 284,900 4.78% 3.32% 370,370 3.14%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 296,200 -0.50% 4.17% 103,400 0.88%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 584,000 -3.63% 2.94% 350,198 2.97%
3263 大和ハウスリート投資法人 493,500 8.46% 3.51% 173,070 1.47%
3281 GLP投資法人 128,300 6.74% 3.57% 332,782 2.82%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 219,600 -3.68% 3.90% 112,765 0.96%
3283 日本プロロジスリート投資法人 251,900 5.22% 3.22% 462,652 3.93%
3287 星野リゾート・リート投資法人 1,374,000 -0.36% 3.02% 107,183 0.91%
3290 SIA不動産投資法人 444,500 4.71% 4.77% 33,382 0.28%
3292 イオンリート投資法人 144,200 12.66% 3.88% 188,825 1.60%
3295 ヒューリックリート投資法人 183,000 0.77% 3.34% 173,594 1.47%
3296 日本リート投資法人 295,100 6.30% 4.80% 115,608 0.98%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 105,700 1.63% 4.81% 57,312 0.49%
3308 日本ヘルスケア投資法人 198,800 8.52% 4.17% 14,837 0.13%
3451 トーセイ・リート投資法人 125,700 9.97% 4.85% 20,238 0.17%
3309 積水ハウス・リート投資法人 129,700 2.37% 3.75% 102,982 0.87%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 272,900 -1.41% 4.46% 96,948 0.82%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 110,600 9.50% 3.80% 13,327 0.11%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 98,200 14.32% 5.28% 16,040 0.14%
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 162,100 17.21% 4.33% 13,738 0.12%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 168,000 7.28% 3.23% 625,298 5.31%
3463 いちごホテルリート投資法人 177,600 33.73% 2.85% 24,598 0.21%
3466 ラサールロジポート投資法人 108,700 3.52% 3.83% 119,570 1.01%

 

 予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※GLP投資法人(3281)、日本プロロジスリート投資法人(3283)、日本ヘルスケア投資法人(3308)、インヴィンシブル投資法人(8963)、サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)、ケネディクス商業リート投資法人(3453)、野村不動産マスターファンド投資法人(3462)、ラサールロジポート投資法人(3466)は、利益超過分配金を分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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