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J-REIT市況月次レポート 2018年1月

1.REIT全体市況

1月末の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+4.93%の上昇。米株高から景気回復期待を背景に、国内株式相場とともに大幅上昇。年明けから10営業日連続し、24日終値は1,768.07ポイントと、昨年5月以来8ヶ月ぶり高値を付けた。月末に掛けて調整する場面もあったが、31日終値は1,744.89ポイントと、前月末を大幅上回って終了した。
年明けから急上昇した背景には、外国人投資家の動きが関係する。東証の投資部門別売買動向によれば、1月は昨年3月以来10ヶ月ぶりにREIT全体の投資口差引売買額がプラスに転じた。金融機関、投資信託、個人投資家は従前同様に売越基調が続いているなか、外国人だけが大幅に買越しに転じている。昨年11月同様に外国人に牽引された形で投資口価格が動いており、相場形成の主導権を握っている。
但し、REITの新規上場、既存銘柄の公募増資が相次ぐ環境下で投資口の需給悪化懸念や、米国長期金利の上昇圧力等による下振れリスクもあり、短期的な過熱に対する警戒感も残る。

個別銘柄では、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人、合併を発表した積水ハウスリート投資法人、積水ハウス・レジデンシャル投資法人が、いずれも10%超の上昇率を示した。

個別銘柄の動きでは、マリモ地方創生リート投資法人、コンフォリア・レジデンシャル投資法人、スターアジア不動産投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人、阪急リート投資法人、MCUBS MidCity投資法人の6銘柄が公募増資を発表。例年第1四半期は投資口価格の水準が高い傾向にあり、公募が増加する特徴がある。特に上場間もない銘柄は、早期に資産規模の拡大を目指し、増資を急ぐ傾向が強い。
また2月7日上場のCREロジスティクスファンド投資法人に続き、ザイマックス・リート投資法人が2月15日上場する等、活況を呈している。


スポンサー変更や合併等の再編が進んでいる。サムティ・レジデンシャル投資法人のスポンサーに大和証券グループが資本参加する。大和証券グループは、大和証券オフィス投資法人、日本賃貸住宅投資法人、日本ヘルスケア投資法人に加え、レジデンス特化型の私募REITを運用する。日本賃貸住宅投資法人に当初スポンサー資本参加からスポンサー交代へ移行したように、サムティ・レジデンシャル投資法人への資本参加を契機に、レジデンスREITへどのように関与していくかが注目される。

また、積水ハウスをスポンサーとする積水ハウスリート投資法人、積水ハウス・レジデンシャル投資法人が合併契約を締結した。キャップレートの低下により外部成長が難しいなか、外部成長の一つの手段として合併を選択し、大型REITの仲間入りを図る。REITの大型化によってポートフォリオが安定する一方、総合型REITの乱立によって銘柄間の違いが分かりづらく、投資家から見ると判断材料に乏しくなる懸念も生じるだろう。合併後の投資方針を明確に打ち出すことが求められよう。

 

<市況データ>

 

2018年1月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,744.89

+81.97

東証REIT指数(配当込み)

3,357.09

+167.50

時価総額合計

12兆  364億円

+5,609億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.00%

-0.17

 

<東証REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2016年2月~2018年1月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2018年1月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 585,000 6.17% 3.25% 826,020 6.86%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 561,000 4.86% 3.23% 734,523 6.10%
8953 日本リテールファンド投資法人 217,500 5.28% 4.06% 580,116 4.82%
8954 オリックス不動産投資法人 168,100 7.69% 3.76% 450,508 3.74%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 386,000 7.82% 3.73% 356,278 2.96%
8956 プレミア投資法人 116,400 9.19% 4.44% 153,298 1.27%
8957 東急リアル・エステート投資法人 138,900 -0.79% 3.82% 135,789 1.13%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 413,000 3.38% 3.83% 92,471 0.77%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 172,500 6.42% 3.95% 527,003 4.38%
8961 森トラスト総合リート投資法人 162,900 3.89% 4.48% 215,028 1.79%
8963 インヴィンシブル投資法人 50,600 5.53% 6.18% 242,535 2.02%
8964 フロンティア不動産投資法人 456,000 4.11% 4.42% 226,176 1.88%
8966 平和不動産リート投資法人 100,400 7.26% 4.16% 101,891 0.85%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 205,900 -0.91% 4.19% 190,458 1.58%
8968 福岡リート投資法人 183,400 9.04% 3.78% 137,000 1.14%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 689,000 7.66% 3.74% 278,966 2.32%
8973 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 125,600 11.55% 3.68% 138,852 1.15%
8975 いちごオフィスリート投資法人 81,900 5.95% 4.74% 125,494 1.04%
8976 大和証券オフィス投資法人 630,000 6.06% 3.56% 313,657 2.61%
8977 阪急リート投資法人 134,800 3.45% 4.41% 80,543 0.67%
8979 スターツプロシード投資法人 165,200 0.43% 5.42% 42,420 0.35%
8984 大和ハウスリート投資法人 268,200 0.19% 3.71% 453,258 3.77%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 80,900 7.01% 4.58% 324,478 2.70%
8986 日本賃貸住宅投資法人 86,200 4.87% 4.41% 141,373 1.17%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 139,000 6.03% 4.03% 181,492 1.51%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 494,500 6.34% 3.54% 239,596 1.99%
3227 MCUBS MidCity投資法人 78,400 4.53% 4.36% 116,277 0.97%
3234 森ヒルズリート投資法人 137,100 0.66% 3.89% 240,013 1.99%
3249 産業ファンド投資法人 124,800 3.14% 4.08% 198,264 1.65%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 280,000 1.05% 3.68% 378,000 3.14%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 312,500 -4.43% 4.46% 109,090 0.91%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 485,500 2.86% 3.87% 339,221 2.82%
3281 GLP投資法人 126,600 3.86% 3.94% 361,200 3.00%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 239,300 -0.66% 3.94% 134,892 1.12%
3283 日本プロロジスリート投資法人 250,500 5.12% 3.42% 515,266 4.28%
3287 星野リゾート・リート投資法人 573,000 4.75% 4.35% 121,899 1.01%
3290 Oneリート投資法人 258,500 3.40% 5.56% 48,934 0.41%
3292 イオンリート投資法人 119,500 0.84% 4.90% 212,393 1.76%
3295 ヒューリックリート投資法人 171,200 4.39% 4.23% 190,032 1.58%
3296 日本リート投資法人 333,000 2.94% 4.94% 130,456 1.08%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 124,200 13.42% 4.68% 100,342 0.83%
3308 日本ヘルスケア投資法人 171,800 4.76% 4.77% 12,822 0.11%
3451 トーセイ・リート投資法人 110,600 3.27% 6.03% 25,925 0.22%
3309 積水ハウス・リート投資法人 148,500 12.84% 3.60% 143,897 1.20%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 246,600 5.84% 4.99% 125,199 1.04%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 107,000 -0.37% 4.93% 20,662 0.17%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 91,000 -0.66% 5.87% 25,753 0.21%
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 159,000 -1.85% 4.19% 13,475 0.11%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 152,000 8.65% 3.97% 635,836 5.28%
3463 いちごホテルリート投資法人 124,400 1.80% 5.15% 31,719 0.26%
3466 ラサールロジポート投資法人 117,900 2.25% 4.02% 129,690 1.08%
3468 スターアジア不動産投資法人 108,700 -3.03% 6.25% 45,034 0.37%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 110,200 -1.34% 6.22% 14,378 0.12%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 377,000 5.31% 2.96% 84,448 0.70%
3472 大江戸温泉リート投資法人 86,800 0.00% 5.50% 20,428 0.17%
3473 さくら総合リート投資法人 99,800 6.74% 6.04% 33,233 0.28%
3476 投資法人みらい 185,500 3.00% 6.04% 54,491 0.45%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 148,800 4.35% 4.05% 74,400 0.62%
3481 三菱地所物流リート投資法人 278,100 1.61% 3.97% 59,513 0.49%


予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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2 投資法人みらい +2.54%
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