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J-REIT市況月次レポート 2019年7月

1.REIT全体市況

7月末の東証REIT指数(配当なし)は、2,017.48ポイントと前月比+4.06%の上昇。米中貿易摩擦等の海外情勢や円高を背景に世界的にリスク回避姿勢が高まり、株式相場が月中に大幅下落したのと対照的に、東証REIT指数は1ヶ月を通して上昇基調であった。10日、リーマンショック後の高値である2015年1月の1,990.45ポイントを上回ると、26日は2,018.51ポイントと、2007年10月以来11年9ヶ月ぶり高値を付けた。またREIT全体の時価総額は市場創設来初めて15兆円を達成した。投資口市況が強気に推移する背景には、REITの好調なファンダメンタルに加えて、米国が利下げを継続するとの観測を受け国内長期金利が低下していることが挙げられる。
東証REIT指数の上昇に伴い、月末におけるREITの平均分配金利回りは3.73%と、2017年3月以来の低水準となっている。しかし、長期金利がマイナス圏で推移するなかで、相対的にREITの分配金利回り妙味は高まっており、高値警戒感が後退している。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、7月は国内金融機関の買越額が335億円と、2015年5月以来4年2ヶ月ぶりに高い水準となった。金融機関の内訳を見ると、生損保の買越額が318億円と高い点から、長期金利の低下を背景に新たな投資家の台頭が相場上昇に拍車を掛けていると考えられる。
個別銘柄の投資口価格を見ると、REIT全63銘柄中59銘柄が上昇した。なかでもタカラレーベン不動産投資法人が前月比+24.2%、インヴィンシブル投資法人が+12.0%、さくら総合リート投資法人が+11.5%と大幅上昇した。

個別銘柄の運用状況では、7月はインヴィンシブル投資法人が増資を発表。増資資金でスポンサーのフォートレスグループより地方都市を中心に宿泊特化型ホテル18物件(取得額計826億円)を取得した。これによりポートフォリオの規模は約20%増の5,012億円となり、全REITの中で11番目の規模に成長した。またホテルの投資比率が86.7%に上昇。ホテル運営会社を傘下に持つフォートレスのサポートや旺盛なインバウンド需要によるホテル市場の拡大を背景に急成長している。

さくら総合リート投資法人(SSR)を巡る合併の動きが佳境に入ってきた。スターアジア不動産投資法人とそのスポンサーであるスターアジアグループがSSRに対し合意なき合併を提案したのに対し、SSRは投資法人みらいと合意の上、合併契約を締結した。今後の焦点は、8月30日に開催予定のSSRの2つの投資主総会における執行役員及び資産運用会社の選択となる。SSRの投資主構成から個人投資家がイニシアティブを持つ初めての合併となることが想定され、どのような材料を持って判断が下されるのかその行方が注目される。
 

<市況データ>

 

2019年7月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

2,017.48

+78.66

東証REIT指数(配当込み)

4,120.33

+172.57

時価総額合計

15兆1,962億円

+6,301億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.73%

-0.14


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2017年8月~2019年7月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2019年7月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 764,000 3.52% 2.78% 1,078,768 7.10%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 681,000 3.81% 2.91% 943,328 6.21%
8953 日本リテールファンド投資法人 218,800 0.37% 4.08% 572,822 3.77%
8954 オリックス不動産投資法人 211,300 7.48% 3.37% 583,188 3.84%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 481,500 3.10% 3.07% 444,425 2.92%
8956 プレミア投資法人 146,700 3.46% 3.80% 193,203 1.27%
8957 東急リアル・エステート投資法人 197,300 5.40% 2.95% 192,880 1.27%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 138,400 3.05% 3.37% 133,125 0.88%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 184,100 1.94% 3.74% 574,086 3.78%
8961 森トラスト総合リート投資法人 181,100 3.37% 4.05% 239,052 1.57%
8963 インヴィンシブル投資法人 62,500 12.01% 5.52% 379,773 2.50%
8964 フロンティア不動産投資法人 469,000 1.96% 4.47% 232,624 1.53%
8966 平和不動産リート投資法人 133,100 5.22% 3.68% 135,076 0.89%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 261,300 5.92% 3.61% 236,496 1.56%
8968 福岡リート投資法人 180,100 3.62% 4.10% 143,360 0.94%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 782,000 1.43% 3.46% 335,095 2.21%
8975 いちごオフィスリート投資法人 103,500 1.17% 4.09% 158,592 1.04%
8976 大和証券オフィス投資法人 805,000 4.14% 3.25% 395,961 2.61%
8977 阪急阪神リート投資法人 155,000 2.99% 4.01% 107,756 0.71%
8979 スターツプロシード投資法人 182,700 2.47% 4.84% 46,365 0.31%
8984 大和ハウスリート投資法人 266,500 2.46% 3.95% 552,988 3.64%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 90,800 4.61% 4.06% 405,181 2.67%
8986 日本賃貸住宅投資法人 91,400 9.07% 4.38% 149,901 0.99%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 162,000 2.40% 3.48% 211,523 1.39%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 641,000 6.13% 3.03% 310,579 2.04%
3227 MCUBS MidCity投資法人 108,400 6.90% 3.45% 178,115 1.17%
3234 森ヒルズリート投資法人 160,300 5.05% 3.54% 300,556 1.98%
3249 産業ファンド投資法人 142,400 6.27% 4.23% 255,468 1.68%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 337,500 5.30% 3.18% 455,625 3.00%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 192,600 0.89% 4.07% 174,776 1.15%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 499,500 6.50% 3.95% 385,226 2.54%
3281 GLP投資法人 121,400 -1.14% 4.37% 465,377 3.06%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 325,500 5.17% 3.11% 208,591 1.37%
3283 日本プロロジスリート投資法人 261,700 5.14% 3.42% 614,773 4.05%
3287 星野リゾート・リート投資法人 563,000 1.62% 4.68% 124,908 0.82%
3290 Oneリート投資法人 309,500 7.61% 4.46% 74,252 0.49%
3292 イオンリート投資法人 141,300 2.39% 4.25% 251,139 1.65%
3295 ヒューリックリート投資法人 194,200 3.79% 3.51% 242,944 1.60%
3296 日本リート投資法人 437,000 4.30% 3.96% 196,619 1.29%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 19,340 7.27% 3.92% 172,112 1.13%
3308 日本ヘルスケア投資法人 185,000 4.23% 4.57% 13,807 0.09%
3451 トーセイ・リート投資法人 122,200 2.95% 5.70% 34,584 0.23%
3309 積水ハウス・リート投資法人 84,400 4.71% 3.80% 361,963 2.38%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 260,300 -1.66% 4.93% 132,154 0.87%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 133,400 5.79% 5.14% 41,488 0.27%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 117,200 3.90% 5.46% 59,081 0.39%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 172,900 4.35% 3.71% 786,228 5.17%
3463 いちごホテルリート投資法人 124,000 -2.75% 5.10% 31,617 0.21%
3466 ラサールロジポート投資法人 136,300 6.82% 4.64% 164,923 1.09%
3468 スターアジア不動産投資法人 117,300 -1.43% 5.35% 63,439 0.42%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 118,900 1.62% 5.72% 15,735 0.10%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 393,500 7.37% 3.28% 149,137 0.98%
3472 大江戸温泉リート投資法人 87,500 3.18% 5.39% 20,593 0.14%
3473 さくら総合リート投資法人 98,700 11.53% 4.92% 32,867 0.22%
3476 投資法人みらい 56,500 8.24% 5.54% 89,363 0.59%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 142,800 2.29% 4.43% 71,400 0.47%
3481 三菱地所物流リート投資法人 301,500 7.68% 3.64% 74,113 0.49%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 124,700 8.62% 4.83% 32,328 0.21%
3488 ザイマックス・リート投資法人 130,000 3.01% 4.50% 29,042 0.19%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 127,700 24.22% 6.34% 44,120 0.29%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 103,000 0.49% 4.47% 36,786 0.24%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 110,800 2.69% 5.67% 26,260 0.17%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 119,200 0.25% 3.01% 28,560 0.19%


予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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1 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
2 東京汐留ビルディング 1,100億円
3 汐留ビルディング 1,069億円
4 北の丸スクエア 816億円
5 ガーデンシティ品川御殿山 720億円
株価値上り率ランキング
1 三菱地所物流 +7.29%
2 日本プロロジス +3.39%
3 ケネディクス +2.70%
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