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J-REIT市況月次レポート 2015年9月

1.REIT全体市況

9月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+2.65%の上昇となり、TOPIXの前月比-8.19%と対照的な動きを示した。
月前半は、中国の景気減速懸念や米国の利上げ観測からTOPIXとともに下落。10日は2014年5月以来1年4ヶ月ぶりに一時1,500ポイントを下回る場面もあった。しかし中旬に米国の利上げ見送りが公表されると、長期金利が低下し、更に月末には日銀の追加緩和の思惑が浮上したことから、急反発した結果、28日は一時1,699.13と約1ヶ月ぶりの水準まで回復した。これで月間ベースでは5ヶ月ぶりの上昇となった。
投資口価格の乱高下により、9日の平均分配金利回りは3.97%と2013年9月以来2年ぶりの高水準となったが、月末には3.57%まで低下した。
月後半の投資口価格の回復を背景に、9月の日銀の買入れ額は計52億円と、8月より半減した。

個別銘柄の動きでは、8月は5件の公募増資が発表されたのに対し、9月は日本ロジスティクスファンド投資法人の1件のみとなった。8月後半からの投資口市況の乱調を受け、多くの銘柄が公募増資を敬遠する動きとなった。一方、日本ロジスティクスファンド投資法人は、投資口価格が1口当たり出資額を大きく上回っているため、発行価格が直近の安値に決定する増資タイミングにも関わらず、投資口市況の悪化局面でも公募増資を行い、外部成長を遂行することが出来た。このように、投資口価格が外部成長戦略に大きく影響する点から、投資家はNAV倍率の水準を見て、外部成長余地を測ることが必要となろう。
またレジデンス系銘柄において、築年数の経過した物件や小規模の物件を売却する動きが見られる。レジデンスは築年の経過による競争力の低下が顕著である点や、地域的にポートフォリオ分散が優れている点から、入替えとなる物件を適正な利回りで取得できれば、現状を売却の好機と判断し、売却益を投資家に還元する運用戦略が採りやすいと言える。



<市況データ>

 

2015年9月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,677.60

+43.23

東証REIT指数(配当込み)

2,964,58

+83.52

時価総額合計

9兆4,602億円

-2,188億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.57%

-0.07

(※8959、3240、3285は、2015/9/28上場廃止のため、上記に含まれていない)


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2013年10月~2015年9月の24ヶ月間) 



2.個別銘柄データ

 

2015年9月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)

時価総額
シェア

8951 日本ビルファンド投資法人 579,000 13.53% 2.72% 817,548 8.64%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 551,000 8.04% 2.87% 721,430 7.63%
8953 日本リテールファンド投資法人 231,600 3.58% 3.62% 590,510 6.24%
8954 オリックス不動産投資法人 161,900 5.82% 3.40% 375,721 3.97%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 388,500 -1.27% 3.36% 339,161 3.59%
8956 プレミア投資法人 596,000 -1.97% 3.67% 156,986 1.66%
8957 東急リアル・エステート投資法人 154,300 8.66% 3.19% 150,844 1.59%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 359,000 -1.91% 3.01% 69,574 0.74%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 159,800 0.00% 3.65% 437,742 4.63%
8961 森トラスト総合リート投資法人 204,800 -2.24% 3.78% 270,336 2.86%
8963 インヴィンシブル投資法人 66,600 -3.34% 3.11% 212,699 2.25%
8964 フロンティア不動産投資法人 463,500 -4.73% 4.06% 229,896 2.43%
8966 平和不動産リート投資法人 87,700 2.57% 3.92% 83,416 0.88%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 215,100 -2.05% 3.72% 188,750 2.00%
8968 福岡リート投資法人 177,000 -6.20% 3.91% 132,219 1.40%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 569,000 4.98% 3.62% 230,380 2.44%
8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 102,400 -4.21% 4.14% 104,254 1.10%
8975 いちごオフィスリート投資法人 82,600 -2.48% 4.04% 116,988 1.24%
8976 大和証券オフィス投資法人 578,000 1.40% 3.30% 279,752 2.96%
8977 阪急リート投資法人 126,100 4.30% 4.04% 75,345 0.80%
8979 スターツプロシード投資法人 169,800 -1.74% 4.74% 29,507 0.31%
8982 トップリート投資法人 462,500 -2.73% 4.19% 81,400 0.86%
8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 243,800 7.78% 3.68% 182,299 1.93%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 76,300 1.73% 3.47% 239,905 2.54%
8986 日本賃貸住宅投資法人 78,100 0.64% 4.35% 128,089 1.35%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 131,800 0.53% 3.76% 166,655 1.76%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 398,500 -1.48% 3.84% 193,082 2.04%
3227 MCUBS MidCity投資法人 311,500 3.15% 4.27% 82,867 0.88%
3234 森ヒルズリート投資法人 140,700 0.64% 3.51% 220,905 2.34%
3249 産業ファンド投資法人 521,000 3.37% 3.55% 183,686 1.94%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 252,400 -0.04% 3.59% 328,120 3.47%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 309,000 5.21% 3.96% 107,869 1.14%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 501,000 0.80% 3.38% 277,686 2.94%
3263 大和ハウスリート投資法人 439,500 -0.57% 4.00% 154,133 1.63%
3281 GLP投資法人 114,500 0.79% 4.03% 296,988 3.14%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 225,500 1.58% 3.77% 106,843 1.13%
3283 日本プロロジスリート投資法人 217,200 -1.50% 3.62% 375,919 3.97%
3287 星野リゾート・リート投資法人 1,077,000 -12.93% 3.44% 53,515 0.57%
3290 SIA不動産投資法人 441,000 7.04% 4.99% 33,119 0.35%
3292 イオンリート投資法人 126,200 -7.14% 4.15% 137,583 1.45%
3295 ヒューリックリート投資法人 158,000 12.46% 3.58% 123,398 1.30%
3296 日本リート投資法人 257,600 -1.83% 5.48% 100,917 1.07%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 93,600 -3.70% 4.82% 50,751 0.54%
3308 日本ヘルスケア投資法人 198,800 -2.26% 3.97% 12,087 0.13%
3451 トーセイ・リート投資法人 118,700 0.34% 4.80% 11,395 0.12%
3309 積水ハウス・リート投資法人 123,800 1.56% 3.93% 98,297 1.04%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 230,600 -10.20% 5.31% 60,129 0.64%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 104,100 -4.50% 4.42% 12,544 0.13%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 85,300 4.79% 4.13% 13,933 0.15%
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 153,900 -13.25% 3.30% 13,043 0.14%
  
8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 543,000 13.48% 3.43% 202,296  
3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 671,000 13.73% 3.44% 107,897
3285 野村不動産マスターファンド投資法人 153,300 17.02% 3.91% 255,284

※ 8959、3240、3285は2015/9/28上場廃止のため、2015/9/25終値で算出。

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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※GLP投資法人(3281)、日本プロロジスリート投資法人(3283)、日本ヘルスケア投資法人(3308)、インヴィンシブル投資法人(8963)、サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)、ケネディクス商業リート投資法人(3453)は、利益超過分配金を分配金に含めて算出する

※8959 野村不動産オフィスファンド投資法人、3240 野村不動産レジデンシャル投資法人、3285 野村不動産マスターファンド投資法人
  2015/9/28上場廃止→新設合併により、3462 野村不動産マスターファンド投資法人が2015/10/2上場

 

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※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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