J-REIT市況月次レポート

J-REIT市況月次レポート　2026年2月

１．REIT全体市況

2月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+1.06%の小幅上昇。同期間のTOPXが+10.44%と大幅上昇となったのに対し、東証REIT指数の上昇率は限定的であった。
衆院選の結果を経て第2次高市政権の政策推進期待を背景に、株式相場は月初より急ピッチの上昇となったが、東証REIT指数は追随することなく、2,000ポイント付近で推移した。中旬には中東の地政学リスクが浮上し、株式相場は反落したが、下落局面においても東証REIT指数の推移は限定的であった。月後半は日銀の早期利上げ観測が後退し、25日は2,035.90ポイントと1月20日以来約1ヶ月ぶり高値を付ける場面もあったが、月末は2月期決算の権利落ちの影響から下落基調で終了した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、2月は証券会社（自己取引部門）が大幅売越しとなる一方、投資信託が大幅買越しとなり、両者が拮抗する形となった。

個別銘柄では、全58銘柄うち、36銘柄が上昇、20銘柄が下落、2銘柄が変わらず。
ヘルスケア＆メディカル投資法人、星野リゾート・リート投資法人がともに前月比+5%超の上昇となった。
一方、2月期決算銘柄の多くが分配金権利落ちの影響から下落となった。2月期決算銘柄の中でもTOBを実施しているサンケイリアルエステート投資法人、公募増資を発表したMIRARTH不動産投資法人が前月比+4%超の下落率と大きかった。

2月末におけるREIT全体の運用資産残高は24兆2,289億円と前月比+680億円の増加。
主な増加要因は、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の「MFLPつくばみらい」等、物流施設4物件（取得額計263.66億円）、積水ハウス・リート投資法人の「プライムメゾン用賀砧公園」等、住宅5物件（取得額計212億円）。2例ともにスポンサーが開発した物件を複数一括で取得する一方、築年数が経過した物件をスポンサーへ売却し、スポンサーと物件入替えを行うことによりポートフォリオの質向上と含み益の実益化を両立する。

2月は、MIRARTH不動産投資法人（MRE)、日本リート投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人（JHR）の3銘柄が公募増資を発表した。これにより年初から5銘柄が増資を発表、調達額は計1,090億円となる予定。昨年1Q（1月～3月）における増資が1銘柄、調達額が僅か37億円であったことと比較すると、REITの外部成長期のフェーズにあると言えよう。
特にJHRは、ポートフォリオ最大物件となる「ハイアットリージェンシー東京」（取得額1,260億円）の取得資金として、調達額647億円（見込）と極めて大きい規模となった。投資口市況の改善や好調なホテル市況を背景に、大規模な増資を伴う外部成長を決行した。
MREについては、1口当たり出資額が低下するディスカウント増資となり、外部成長を優先した形であるが、並行して物件入替えを行い、物件売却益を活用し、足元の分配金を維持しながら将来的な増配を目指す方針。
外部成長期と判断し増資を決行する銘柄も存在するが、NAV倍率の水準で見れば1倍を下回る銘柄も多い。不動産市況が好調でも、投資口市況を鑑みれば安易な増資は将来的な足枷となる可能性も高く、慎重な判断が求められよう。

REITの決算によれば、オフィスビルの賃料上昇基調がより鮮明となっている。建築費や人件費の高騰に伴いオフィスの開発計画が遅れ供給の減少が見込まれる。こうした環境下で企業は人材確保を目的に立地やグレードの高いオフィスや移転や拡張する動きから、需給バランスが逼迫し、マーケット賃料が上昇している。このためREITの賃料ギャップは拡大傾向にあり、オフィス銘柄の更なる収益成長が想定される。

＜市況データ＞

	2026年2月末現在	（前月末比）
東証REIT指数（配当なし）	1,999.33	+21.02
東証REIT指数（配当込み）	5,400.52	+94.71
時価総額合計	17兆3,209億円	+1,776億円
平均分配金利回り（時価総額による加重平均）	4.51%	-0.06

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2024年3月～2026年2月の24ヶ月間）

2．個別銘柄データ

2026年2月末現在
証券コード	投資法人名	投資口価格（円）	価格騰落率（1ヶ月）	予想分配金利回り	時価総額（百万円）	時価総額シェア
8951	日本ビルファンド投資法人	145,300	1.25%	3.39%	1,280,820	7.39%
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	130,100	4.25%	3.92%	925,573	5.34%
8953	日本都市ファンド投資法人	121,700	0.00%	4.85%	875,365	5.05%
8954	オリックス不動産投資法人	104,100	0.48%	4.59%	574,632	3.32%
8955	日本プライムリアルティ投資法人	106,600	1.62%	4.00%	431,544	2.49%
8956	NTT都市開発リート投資法人	144,900	1.61%	4.31%	212,747	1.23%
8957	東急リアル・エステート投資法人	210,500	1.49%	3.80%	202,369	1.17%
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	140,300	2.78%	4.84%	136,419	0.79%
8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	185,400	3.75%	4.94%	593,280	3.43%
8961	森トラストリート投資法人	77,700	0.00%	4.63%	276,612	1.60%
8963	インヴィンシブル投資法人	66,300	1.38%	6.16%	506,960	2.93%
8964	フロンティア不動産投資法人	89,500	-1.76%	4.92%	242,098	1.40%
8966	平和不動産リート投資法人	156,500	2.56%	5.11%	195,865	1.13%
8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	103,800	2.67%	4.14%	285,052	1.65%
8968	福岡リート投資法人	186,000	-0.27%	4.30%	161,601	0.93%
8972	KDX不動産投資法人	170,000	1.61%	4.94%	686,664	3.96%
8975	いちごオフィスリート投資法人	98,900	1.85%	4.38%	152,105	0.88%
8976	大和証券オフィス投資法人	365,000	-0.95%	3.92%	341,182	1.97%
8977	阪急阪神リート投資法人	158,700	-3.29%	4.16%	110,328	0.64%
8979	スターツプロシード投資法人	211,100	0.43%	4.38%	57,507	0.33%
8984	大和ハウスリート投資法人	133,000	-1.34%	4.75%	603,799	3.49%
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	84,800	2.05%	6.10%	432,226	2.50%
8986	大和証券リビング投資法人	115,900	0.96%	4.31%	276,542	1.60%
8987	ジャパンエクセレント投資法人	152,600	2.01%	4.03%	196,928	1.14%
3226	三井不動産アコモデーションファンド投資法人	137,900	-0.29%	3.45%	347,144	2.00%
3234	森ヒルズリート投資法人	147,000	1.24%	4.22%	277,277	1.60%
3249	産業ファンド投資法人	152,000	1.47%	5.26%	384,326	2.22%
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	172,000	2.38%	3.54%	490,596	2.83%
3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	149,400	3.39%	4.24%	355,022	2.05%
3281	ＧＬＰ投資法人	140,000	-1.55%	4.57%	671,682	3.88%
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	112,300	0.45%	3.66%	261,861	1.51%
3283	日本プロロジスリート投資法人	91,600	1.44%	4.21%	768,442	4.44%
3287	星野リゾート・リート投資法人	271,100	5.61%	4.85%	158,820	0.92%
3290	Oneリート投資法人	90,000	-0.99%	4.92%	72,486	0.42%
3292	イオンリート投資法人	136,700	2.17%	4.96%	287,421	1.66%
3295	ヒューリックリート投資法人	172,000	-0.12%	4.65%	247,680	1.43%
3296	日本リート投資法人	93,300	-2.91%	5.01%	164,990	0.95%
3451	トーセイ・リート投資法人	148,900	1.92%	5.10%	56,054	0.32%
3309	積水ハウス・リート投資法人	94,100	3.63%	5.62%	405,004	2.34%
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	129,300	6.86%	4.87%	46,483	0.27%
3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	115,100	1.05%	4.52%	98,149	0.57%
3462	野村不動産マスターファンド投資法人	166,900	-0.12%	4.33%	775,478	4.48%
3463	いちごホテルリート投資法人	122,300	-0.41%	5.02%	40,052	0.23%
3466	ラサールロジポート投資法人	154,000	-1.91%	4.89%	276,551	1.60%
3468	スターアジア不動産投資法人	60,800	1.33%	5.43%	163,370	0.94%
3470	マリモ地方創生リート投資法人	107,800	0.09%	5.84%	30,345	0.18%
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	117,700	1.99%	4.25%	378,959	2.19%
3472	日本ホテル＆レジデンシャル投資法人	75,200	0.40%	5.41%	32,509	0.19%
3476	投資法人みらい	50,600	1.30%	5.09%	96,516	0.56%
3481	三菱地所物流リート投資法人	130,000	-1.14%	4.36%	193,051	1.11%
3487	CREロジスティクスファンド投資法人	164,300	-1.38%	4.60%	100,780	0.58%
3488	セントラル・リート投資法人	114,200	-1.47%	5.49%	28,510	0.16%
3492	MIRARTH不動産投資法人	89,300	-4.49%	6.16%	81,336	0.47%
2971	エスコンジャパンリート投資法人	124,300	-0.64%	5.67%	44,831	0.26%
2972	サンケイリアルエステート投資法人	126,400	-4.82%	3.97%	59,041	0.34%
2979	SOSiLA物流リート投資法人	129,500	1.17%	4.15%	94,211	0.54%
2989	東海道リート投資法人	112,700	-0.44%	5.78%	43,493	0.25%
401A	霞ヶ関ホテルリート投資法人	105,200	0.96%	5.97%	30,224	0.17%

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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら

1	新宿三井ビルディング	1,700億円
2	飯田橋グラン・ブルーム	1,389億円
3	六本木ヒルズ森タワー	1,154億円
4	汐留ビルディング	1,069億円
5	東京汐留ビルディング	825億円

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